Vencimiento anticipado y ejecución hipotecaria: Tras la STJUE de 26 de marzo de 2019, la STS de 11 de septiembre de 2019 y la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario

Por Guillem Soler Solé

La materia de consumo ha sufrido en los últimos años grandes mutaciones jurídicas, de lo que quizá es la mejor muestra la ejecución hipotecaria y la cláusula de vencimiento anticipado. Este es, precisamente, el objeto de la presente obra. Su autor, magistrado de Barcelona que ha intervenido directamente en la materia planteando una cuestión prejudicial europea, aborda las cuestiones de mayor actualidad e interés práctico: la STJUE de 26 de marzo de 2019, la STS de 11 de septiembre de 2019 y la Ley 5/2019, de Contratos de Crédito Inmobiliario. En concreto, los efectos procesales que la nulidad de la cláusula de vencimiento anticipado puede generar en las ejecuciones hipotecarias, en trámite o futuras. No solo se ofrece una explicación descriptiva de cuáles han sido, finalmente, las soluciones dadas por el TJUE, el TS y el legislador, sino que también se abordan, críticamente, algunas dudas interpretativas. Por ejemplo, ¿son compatibles las pautas orientadoras del TS con el régimen transitorio de la Ley 5/2019?; ¿es compatible este régimen transitorio con el derecho europeo de consumo? Como suele ser habitual en materia de consumo, probablemente se han cerrado algunas puertas que permanecían abiertas, pero tal vez, y de modo inesperado, se han abierto otras, cuyo futuro es, de nuevo, incierto.

• Idioma: Español
• Editorial: Aferre Editor S.L.
• Fecha de lanzamiento: 24 oct 2019
• ISBN: 9788412055498

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Vencimiento anticipado y ejecución hipotecaria

Vencimiento anticipado y ejecución hipotecaria

Tras la STJUE de 26 de marzo de 2019,

la STS de 11 de septiembre de 2019

y la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario

Guillem Soler Solé

Magistrado del juzgado de primera instancia 1 de Barcelona

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© AFERRE EDITOR S.L. 2019

© Autores 2019

Diseño de cubierta: Clara Batllori

Primera edición noviembre 2019

ISBN: 978-84-120554-8-1 (papel)

ISBN: 978-84-120554-9-8 (digital)

Depósito Legal: B 24286-2019

Edita: AFERRE EDITOR S.L.

Gran Vía de les Corts Catalanes, 510

08015 Barcelona

Telf. 93 4548180

[e-mail]

Impresión y encuadernación: Ulzama Digital

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Índice

Abreviaturas

Presentación

Capítulo I

Controles de validez aplicables a la cláusula de VA

1. Fundamento de la eventual invalidez del VA

2. Posibles causas de invalidez del VA

3. Derecho general de obligaciones

4. Control de incorporación

5. Control de abusividad y de transparencia (no aplicable al VA)

6. Control de legalidad: régimen legal imperativo de la nueva LCCI

Capítulo II

Concurrencia de regímenes temporales de VA

1. Todos los caminos parecen llevar a Roma (al art. 24 LCCI)

2. Contratos posteriores a la LCCI

3. Contratos anteriores a la LCCI con VA posterior

4. Contratos anteriores a la LCCI con VA también anterior

Capítulo III

Evolución de los criterios materiales de abusividad del VA

1. STS de 27 de marzo de 1999: nulidad del VA

2. LEC de 2001: no se prevé ningún mínimo de impagos

3. Cambio jurisprudencial del TS: libertad contractual

4. STJUE AZIZ, de 14 de marzo de 2013: gravedad suficiente del impago

5. Ley 1/2013: exigencia de tres impagos mensuales

6. ATJUE de 11/6/2015 y STJUE de 26/1/2017: literalidad de la cláusula

7. STJUE de 26/3/2019: efectos de la abusividad de la cláusula de VA

8. Ley 5/2019 (LCCI): 12 o 15 impagos mensuales y reforma del art. 693.2 LEC

9. AATJUE de 3 de julio de 2019: segunda ejecución basada en la norma supletoria

10. STS de 11/9/2019: aplicación del art. 24 LCCI a las ejecuciones en trámite

11. Conclusión: claridad de los criterios de abusividad; ¿también de sus efectos?

Capítulo IV

Efectos de la abusividad del VA en la ejecución hipotecaria

1. Aparente evidencia de la procedencia del archivo de la ejecución hipotecaria

2. Cuestión prejudicial del TS: STJUE de 26 de marzo de 2019

3. Blue pencil test: no es viable mutilar la cláusula

4. ¿Es viable, según el TJUE, aplicar supletoriamente una norma?

4.1. Imposible subsistencia del contrato y perjuicio para el consumidor

4.2. ¿Puede subsistir un contrato de préstamo sin la cláusula de VA?

4.3. ¿Es el VA un elemento esencial del contrato?

4.4. Enfoque objetivo: ¿nos lleva a otra conclusión?

4.5. Voluntad del consumidor de que continúe la ejecución hipotecaria

5. STS de 11 de septiembre de 2019: el préstamo no puede subsistir sin el VA

5.1. Del obiter dicta a las pautas orientadores cuasi-legislativas

5.2. Es un contrato complejo que no se habría suscrito sin el VA

5.3. ¿No presupone el art. 693.1 LEC la viabilidad de la ejecución hipotecaria sin VA?

5.4. ¿No asume el TS, en el fondo, un enfoque cuasi-subjetivo?

6. ¿La anulación de todo el contrato genera un perjuicio especial al consumidor?

6.1. Perjuicios contractuales

6.2. ¿Le deteriora su posición procesal?

6.3. Demora del lanzamiento de la vivienda

6.4. La demanda basada en el art. 1.124 CC podría ser desestimada

6.5. Privilegios procesales

6.6. Excepción: el consumidor alega que le es perjudicial (STJUE de 3/10/2019)

7. Conclusión: el TS rehabilita, en ciertos casos, la acción hipotecaria

Capítulo V

Pautas orientadoras del TS para las ejecuciones en trámite

1. Una introducción necesaria

2. Ejecuciones basadas en un VA anterior a la Ley 1/2013: archivo en todo caso

3. Ejecuciones basadas en un VA posterior a la Ley 1/2013: continuación si se dan los requisitos del art. 24 LCCI

4. Naturaleza jurídica de las pautas: ¿dejan margen de discrecionalidad?

5. ¿Suponen las pautas una inaplicación, de facto, de la DT 1.4 LCCI?

5.1. Viabilidad jurídica de las pautas

5.2. Tesis salvadora de la inexistencia jurídica

6. ¿Son requisitos de ejercicio del VA o pueden computarse los impagos producidos durante la ejecución?

7. Inviabilidad sobrevenida de la ejecución por la abusividad de otras cláusulas

8. Decreto de adjudicación sin entrega de la posesión

9. Costas procesales de la ejecución archivada

Capítulo VI

El vencimiento anticipado en la nueva LCCI (art. 24)

1. Ámbito de aplicación del art. 24 LCCI

1.1. LCCI, Directiva 2014/17/UE y normativa de consumo

1.2. Prestamista o acreedor (servicio financiero ocasional)

1.3. Prestatario o acreditado: persona física (profesional o no)

1.4. Garantía hipotecaria o real sobre inmueble de uso residencial

1.5. Préstamo para adquirir terrenos

2. Regulación imperativa del VA: irrelevancia de la previsión contractual y de su posible abusividad

3. Mora exigida: 3% del capital (12 cuotas) o 7% del capital (15 cuotas)

4. Problemáticas interpretativas menores

4.1. ¿Opera el VA de modo automático?

4.2. Mora iniciada en la primera mitad de vida del préstamo y completada en la segunda

4.3. ¿Se computan los intereses de demora?

4.4. Pagos parciales a cuenta durante el mes del requerimiento

4.5. Inviabilidad sobrevenida del VA por la abusividad de otras cláusulas

5. Aplicación retroactiva del art. 24 LCCI (DT 1.4 LCCI)

5.1. Retroactividad débil (DT 1.4 LCCI) y retroactividad fuerte (STS de 11/9/2019)

5.2. Retroactividad débil: contratos anteriores con VA posterior

5.3. Tesis de la inexistencia jurídica del VA: ¿es viable la aplicación retroactiva si se anula, por abusiva, la cláusula de VA?

5.4. ¿Puede el legislador subsanar retroactivamente la problemática generada por una cláusula abusiva?: STJUE de 14 de marzo de 2019

Capítulo VII

Nueva demanda ejecutiva: ¿hay cosa juzgada?

1. ¿Es viable, después del archivo, una nueva demanda ejecutiva? (art. 552.3 LEC)

2. ATJUE de 3/7/2019: la nueva ejecución es viable si se basa en una norma supletoria

3. STS de 11 de septiembre de 2019

Capítulo VIII

Juicio declarativo posterior al archivo de la ejecución hipotecaria

1. Supuestos en los que puede ser necesario

2. El art. 1.124 CC sí es, finalmente, aplicable al contrato de préstamo

3. La demanda basada en los arts. 1.124 CC o 1.129 CC puede ser desestimada

4. Pretensión declarativa relativa a la realización futura de la garantía hipotecaria

5. ¿Puede ejercitarse, en la ejecución ordinaria posterior, la garantía hipotecaria?

ADENDA

I. Requisito de procedibilidad de la ejecución hipotecaria (art. 693.1 y 2 LEC)

II. Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario.

Artículo 24. Vencimiento anticipado.

Disposición transitoria primera. Contratos preexistentes.

III. STS 463/2019, de 11 de septiembre: pautas orientadoras

Abreviaturas

Presentación

Por un bien jurídico que se protege

siempre se deja alguno o algunos otros abandonados;

lo que se cuestiona es tan solo cuál es más importante.

Karl Krauss

El objeto de este libro es, estrictamente, la cláusula de vencimiento anticipado (en adelante, VA) de los contratos de préstamo o crédito hipotecarios. Nada más, aunque también nada menos, puesto que se trata de la cláusula en que se han basado y se basan (o pretenden basarse) las miles de ejecuciones hipotecarias tramitadas en los juzgados de todo el territorio español. Su repercusión social, económica y judicial es, por ello, muy elevada, especialmente cuando el préstamo en el que se insertan se vincula a la adquisición de una vivienda. De hecho, de los muchos supuestos contractuales que suelen habilitar el VA (el impago, el embargo de bienes del deudor, la disminución de su solvencia, arrendar el bien hipotecado sin consentimiento del acreedor, la imposibilidad de inscribir la garantía hipotecaria, etc.), nos centraremos exclusivamente en el primero, el relativo al impago de las cuotas pactadas, puesto que se trata del que mayor repercusión práctica ha tenido, tiene y seguirá teniendo. Esta perspectiva práctica guiará en todo momento el devenir de la presente obra.

Alrededor del VA se entrecruzan cuestiones jurídicas con proyección en muchas ramas del derecho. Nos centraremos en la perspectiva de derecho de consumo y de derecho general de obligaciones, con la mirada puesta, en todo momento y de modo simultáneo, en la perspectiva de derecho procesal, en muchos sentidos la más determinante.

Habrá que buscar respuestas a preguntas como las siguientes: ¿debe la apreciación de la abusividad del VA implicar, o no, el archivo de la ejecución hipotecaria?; ¿puede continuar esta ejecución basándose, no en la cláusula, sino en una norma supletoria?; de admitirse esta posibilidad, ¿no implica ello una modificación radical de la naturaleza de la hipoteca, cuya esencia era su base contractual y registral?; si no puede continuar la ejecución en trámite, ¿es posible, o no, una nueva ejecución basada en el mismo título o en una norma legal supletoria?; ¿le afectaría algún tipo de cosa juzgada?; de no ser viable la nueva ejecución, ¿qué implicaciones tiene, respecto de la futura ejecución ordinaria, el hecho de tener que dirigirse el acreedor a un juicio declarativo previo basado no en esta cláusula sino en preceptos de derecho general de obligaciones, como el art. 1.124 CC (resolución contractual por incumplimiento) o el art. 1.129 CC (pérdida del beneficio del plazo por insolvencia sobrevenida)?; ¿podría, por ejemplo, en esta ejecución ordinaria, realizarse la garantía hipotecaria?

No se abordarán a fondo, por el contrario, cuestiones generales de derecho de consumo (noción de consumidor, criterios generales de abusividad, efectos generales de la misma, etc.), puesto que este no es el objeto del libro. Únicamente se acudirá a ellas en la medida en que sea necesario para abordar las problemáticas generadas por la cláusula de VA. Se adoptará una óptica estrictamente práctica, centrada en las cuestiones que en este preciso momento tienen mayor interés tanto por su repercusión real en los casos tramitados en los juzgados como por las dudas que genera su adecuada solución. Se buscará la mayor síntesis y claridad posible y se reducirá al máximo la extensión de las citas legales o jurisprudenciales, responsables a menudo de la innecesaria extensión de los libros jurídicos. Únicamente añadiremos al final una pequeña adenda legal y jurisprudencial.

Como no debería poder ser de otro modo, el análisis se abordará con una actitud simultáneamente descriptiva (cuál es, hoy, el estado legal y jurisprudencial de la cuestión) y crítica (cuáles pueden ser, según el juicio, necesariamente falible, del autor del libro, las insuficiencias e incluso inconsistencias de alguno de los enfoques legales o jurisprudenciales expuestos). Si únicamente se adoptara la perspectiva descriptiva, el libro sería mucho más corto: la intervención del legislador con la nueva LCCI y la del TS con la STS de 11 de septiembre de 2019 han habilitado, aparentemente en todos los casos, la ejecución hipotecaria a pesar de la abusividad de la cláusula de VA. Podríamos limitarnos a describir y reproducir con cierto orden lo que han aprobado y resuelto, respectivamente, legislador y TS y cerrar la cuestión en unas cincuenta páginas, o tal vez cuarenta.

Ello no obstante, veremos, por un lado, que la aplicación retroactiva aprobada por el legislador puede presentar ciertas problemáticas (una interpretativa y otra relativa a su eventual incompatibilidad con la Directiva 93/13). Y, por el otro, que la STS de 11 de septiembre de 2019 puede generar incluso mayores interrogantes, como, por ejemplo, su posible inconsistencia precisamente con lo que acaba de aprobar el legislador, la LCCI. En concreto, su DT 1.4.

Para poder siquiera detectar este tipo de cuestiones, es imprescindible adoptar la indicada perspectiva crítica. Esta no consiste, lógicamente, en buscar, en cada coyuntura y de entre todas las alternativas interpretativas disponibles, aquella que más favorezca a una de las dos partes del contrato (al acreedor o al prestatario). Esta sería una perspectiva interesada y parcial. La actitud crítica, por el contrario, exige, ciertamente y en primer lugar, reconocer, como evidencia ineludible, que cuando se opta por regular la materia hipotecaria o cuando se proyecta sobre la misma una doctrina jurisprudencial, se está incidiendo en un sector en el que subyacen intereses sociales con frecuencia contrapuestos, los del capital que presta (y que exige una garantía real especial para asegurarse la devolución de lo prestado) y los de los prestatarios que deben devolverlo con sus intereses (y que, a menudo, han acudido a este mecanismo para adquirir su vivienda). Esta contraposición de intereses no suele manifestarse, es verdad, al inicio, en el momento de contratar (en el que incluso puede existir un cierto clima de comunidad de intereses y de finalidad). Se manifiesta, por el contrario, en el momento de crisis del contrato. Esta coyuntura, más cruda, ya no estará rodeada del ambiente de hermandad inicial. Será ahora cuando haya que determinar qué efectos contractuales, económicos y procesales deba tener el hecho de haber dejado de abonar el prestatario algunas cuotas. Es en esta coyuntura cuando resulta ineludible adoptar una actitud crítica.

Algunas voces apuntan, ante el bloqueo que, ciertamente, han sufrido la mayor parte de ejecuciones hipotecarias, que no es lógico ni tiene sentido que prestatarios que han dejado de abonar muchos plazos sigan beneficiándose de extravagantes interpretaciones jurídicas que les permiten continuar en sus viviendas incluso durante años y sin dejar de impagar las cuotas. Se habría incurrido, según esta visión, en excesos jurisprudenciales que sobreprotegen a la parte débil del contrato.

Pues bien, no se trata, en absoluto, de fomentar judicialmente situaciones como las indicadas, que, sin duda, no eran ni son el objetivo de la normativa hipotecaria. Lo que sucede es que esta misma normativa ha