El derecho registral

Por Elena Vivar Morales y Sergio Berrospi Vivar

Este libro desarrolla los conceptos, las normas y las instituciones fundamentales del derecho registral, el cual fomenta el crecimiento

económico, la defensa del derecho de propiedad, el saneamiento físico legal de inmuebles, la circulación de bienes, la protección a los acreedores,

la formalización de empresas, testamentos y sucesiones intestadas, con seguridad jurídica garantizada por la función notarial y registral.

• Idioma: Español
• Editorial: Fondo Editorial de la PUCP
• Fecha de lanzamiento: 5 feb 2022
• ISBN: 9786123177065

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Elena Vivar Morales

es abogada con estudios en la Maestría en Derecho Civil por la PUCP, donde enseña el curso Derecho Registral y Notarial. Ha sido registradora pública de Lima, jefa del Equipo de Saneamiento Legal-Registral de Predios en el convenio Banco Mundial-ILD-Registro Predial, presidenta de la Comisión Consultiva de Derecho Registral del CAL y miembro del equipo que revisó el Libro IX del Código Civil. Es coordinadora de Relaciones Institucionales y Extensión Académica y del Grupo Peruano de Derecho Notarial y Registral del IRA. Es autora de libros y artículos sobre derecho registral y derecho notarial.

Sergio Berrospi Vivar

es abogado con segunda especialidad en Derecho Registral por la PUCP. Es abogado asociado del Estudio De la Flor, García Montufar, Arata & Asociados. Es adjunto de docencia de los cursos Derecho Registral y Notarial y Derecho Registral Inmobiliario II, en la PUCP; Derechos Reales, en la Universidad de Lima; y miembro extraordinario de THĒMIS-Revista de Derecho.

Colección Lo Esencial del Derecho 57

Comité Editorial

Baldo Kresalja Rosselló (presidente)

César Landa Arroyo

Jorge Danós Ordóñez

Manuel Monteagudo Valdez

Juan Carlos Díaz Colchado (secretario ejecutivo)

El derecho registral

Elena Vivar Morales y Sergio Berrospi Vivar

Colección «Lo Esencial del Derecho» Nº 57

© Elena Vivar Morales y Sergio Berrospi Vivar, 2021

De esta edición:

© Pontificia Universidad Católica del Perú, Fondo Editorial, 2021

Av. Universitaria 1801, Lima 32, Perú

[e-mail]

www.fondoeditorial.pucp.edu.pe

La colección «Lo Esencial del Derecho» ha sido realizada por la Facultad de Derecho de la PUCP bajo los auspicios del equipo rectoral.

Diseño, diagramación, corrección de estilo y cuidado de la edición: Fondo Editorial PUCP

Primera edición digital: diciembre de 2021

Prohibida la reproducción de este libro por cualquier medio, total o parcialmente, sin permiso expreso de los editores.

Hecho el Depósito Legal en la Biblioteca Nacional del Perú N° 2021-13237

ISBN volumen: 978-612-317-706-5

Índice

Presentación

Siglas y acrónimos

Introducción

Capítulo

1

Conceptualización del derecho registral

1. El derecho registral y su objeto: la publicidad registral

2. La inscripción

3. Registros jurídicos y registros administrativos

4. Efectos de la publicidad registral

5. Características del derecho registral

6. Relación del derecho registral con otras ramas del derecho

7. El derecho registral en el Perú

8. Preguntas

Capítulo

2

Los principios registrales

1. Principios que constituyen requisitos de la inscripción

1.1. Principio de rogación

1.2. Principio de titulación auténtica

1.3. Principio de especialidad

1.4. Principio de legalidad

1.5. Principio de tracto sucesivo

1.6. Principio de prioridad excluyente

2. Principios que constituyen efectos de la inscripción

2.1. Principio de publicidad

2.2. Principio de legitimación

2.3. Principio de fe pública registral

2.4. Principio de prioridad preferente

2.5. Principio de oponibilidad

3. Preguntas

Capítulo

3

Anotaciones preventivas

1. Concepto

2. Efectos

3. Clases

4. Extinción

5. El bloqueo registral

6. Preguntas

Capítulo

4

El procedimiento registral 71

1. Naturaleza del procedimiento registral

2. El título

3. El Libro Diario y asiento de presentación

4. La calificación registral

4.1. Concepto

4.2. Formas de calificación

4.3. Órganos encargados de la calificación registral: el registrador y el Tribunal Registral

5. Recursos de impugnación

5.1. Recurso de apelación

5.2. Acción contencioso administrativa ante el Poder Judicial

6. Preguntas

Capítulo

5

Registros que incorpora la SUNARP

1. El Sistema Nacional de los Registros Públicos (SINARP) y la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos (SUNARP)

2. Registro de Propiedad Inmueble

2.1. Registro de Predios

2.2. Registro de Derechos Mineros

2.3. Registro de Concesiones para la Explotación de Servicios Públicos

2.4. Registro de Áreas Naturales Protegidas

3. Registro de Personas Jurídicas

3.1. Registro de Sociedades

3.2. Registro de Personas Jurídicas No Societarias

4. Registro de Personas Naturales

4.1. Registro Personal

4.2. Registro de Mandatos y Poderes

4.3. Registro de Testamentos y Registro de Sucesiones Intestadas

5. Registro de Bienes Muebles

5.1. Registro de Propiedad Vehicular

6. Preguntas

Capítulo

6

Modernización de los Registros Públicos

1. La partida registral

1.1. Los tomos o libros

1.2. Las fichas

1.3. La partida electrónica

2. Alerta Registral

3. Constitución de sociedades en línea

4. Bloqueo electrónico

5. Presentación de partes electrónicos al registro

6. Preguntas

Capítulo

7

Certificaciones y servicios que brinda el registro

1. Certificados literales de partidas registrales y de títulos archivados

2. Manifestación de partidas registrales y títulos archivados

3. Certificados positivos y negativos

4. Certificado de vigencia de poder

5. Certificado registral inmobiliario (CRI)

6. Certificado de búsqueda catastral

7. Búsqueda por nombre

8. Síguelo SUNARP

9. Preguntas

Bibliografía

Presentación

En su visión de consolidarse como un referente académico nacional y regional en la formación integral de las personas, la Pontificia Universidad Católica del Perú ha decidido poner a disposición de la comunidad la colección jurídica «Lo Esencial del Derecho».

El propósito de esta colección es hacer llegar a los estudiantes y profesores de derecho, funcionarios públicos, profesionales dedicados a la práctica privada y público en general, un desarrollo sistemático y actualizado de materias jurídicas vinculadas al derecho público, al derecho privado y a las nuevas especialidades incorporadas por los procesos de la globalización y los cambios tecnológicos.

La colección consta de cien títulos que se irán publicando a lo largo de varios meses. Los autores son en su mayoría reconocidos profesores de la PUCP y son responsables de los contenidos de sus obras. Las publicaciones no solo tienen calidad académica y claridad expositiva, sino también responden a los retos que en cada materia exige la realidad peruana y respetan los valores humanistas y cristianos que inspiran a nuestra comunidad académica.

«Lo Esencial del Derecho» también busca establecer en cada materia un común denominador de amplia aceptación y acogida, para contrarrestar y superar las limitaciones de información en la enseñanza y práctica del derecho en nuestro país.

Los profesores de la Facultad de Derecho de la PUCP consideran su deber el contribuir a la formación de profesionales conscientes de su compromiso con la sociedad que los acoge y con la realización de la justicia. El proyecto es realizado por la Facultad de Derecho de la PUCP bajo los auspicios del equipo rectoral.

Siglas y acrónimos

Introducción

Referirse al contenido del derecho registral es una tarea muy amplia, ya que este se nutre de las diversas ramas del derecho civil. Asimismo, se trata de una extensa labor debido a su naturaleza especializada, a las normas y los principios propios que lo rigen, a su objeto propio de estudio —la publicidad registral—, a la forma y a los efectos de las inscripciones y a la naturaleza del sistema registral en el cual se aplica. Por ello, y dadas las características de esta colección, en esta publicación no se abordarán todos los tópicos que comprende el derecho registral. Por ejemplo, no se han desarrollado los sistemas registrales ni todos los registros del Sistema Nacional de los Registros Públicos, entre otros temas.

El objetivo de este libro es lograr un acercamiento del lector a la organización y al funcionamiento del sistema registral en nuestro país. De esta forma, podrá contar con los conceptos fundamentales para iniciarse en el estudio de esta importante rama del derecho civil, la cual ha adquirido mayor importancia en el Perú en las dos últimas décadas por su vinculación con el crecimiento económico, especialmente del sector inmobiliario y empresarial, sustentado en la seguridad jurídica que brinda nuestro sistema.

En cuanto a su estructura, esta obra se divide en siete capítulos. El primero de ellos se refiere a la conceptualización del derecho registral y estudia conceptos iniciales como la publicidad registral y la inscripción, además de la relación del derecho registral con otras ramas del derecho. El segundo capítulo está dedicado a los principios registrales, cuyo conocimiento es de suma importancia dado que ellos contienen la síntesis de nuestro sistema registral y orientan a los registradores, al Tribunal Registral, a los jueces y a los operadores jurídicos. En el tercer capítulo se estudian los principales aspectos de las anotaciones preventivas, con énfasis en su distinción con las inscripciones. En el cuarto capítulo se analiza el procedimiento registral y se incide en su carácter especial, rasgo que lo diferencia del procedimiento administrativo que regula la ley 27444. El quinto capítulo se refiere al Sistema Nacional de los Registros Públicos y a los principales registros que lo conforman. En este acápite se ha optado por analizar de manera más extensa el Registro de Predios, por ser el más importante y con el cual nace la institución registral en nuestro país, además de ser el registro que contiene el mayor volumen de inscripciones en comparación con otros. En el sexto capítulo se desarrolla la modernización de los registros públicos, aspecto de suma relevancia si se tiene en cuenta que el registro fue creado en 1888 y que las técnicas de inscripción y publicidad han evolucionado en virtud del avance de la moderna tecnología implementada por la SUNARP, que permite la informatización de procesos y digitalización de las inscripciones. Por último, el sétimo capítulo explica las certificaciones y los servicios principales que brinda el registro, lo cual permitirá al lector conocer las clases de certificaciones y los medios de los que puede valerse para acceder a la publicidad registral que brinda la SUNARP a los ciudadanos.

Capítulo

1

Conceptualización del derecho registral

1. El derecho registral y su objeto: la publicidad registral

La primera interrogante que se formula toda persona que se aproxima a esta materia es la siguiente: ¿qué es el derecho registral? El derecho registral es el conjunto de normas jurídicas, principios y jurisprudencia administrativa¹ que regula la publicidad de las situaciones jurídicas y derechos a través de los Registros Públicos, así como la forma y efectos de las inscripciones. Asimismo, regula la organización de los Registros Públicos, como entidad del Estado encargada de la publicidad registral. La segunda interrogante es la siguiente: ¿cuál es la finalidad del derecho registral? En la doctrina se identifican diversos fines, de los cuales resaltamos los principales: a) tutelar los derechos inscritos y publicitados por el registro, b) brindar certeza sobre lo publicitado como presupuesto para entablar relaciones jurídicas a quienes contratan bajo su amparo y c) otorgar seguridad en el tráfico jurídico de estos derechos.

De la definición antes mencionada, se desprende que el objeto del derecho registral es la publicidad registral, la cual, siguiendo el concepto desarrollado por García García (1988, p. 41), puede definirse como la exteriorización continuada y organizada de derechos y situaciones jurídicas para producir