La terminación del contrato de arrendamiento comercial por el arrendador

Por Sergio Alfredo Martínez

El contrato de arrendamiento en Colombia está regulado por el artículo 1973 y siguientes de Código Civil colombiano. En él se desarrolla también el arrendamiento de obras y servicios. La normativa guarda estrecha correspondencia con el Código Civil chileno, que es fiel a los lineamientos trazados por el Derecho Romano. El texto tiene por objeto analizar el contrato de arrendamiento de cosas, específicamente la operación de bienes inmuebles destinados a una actividad mercantil, que no cuenta con una regulación propia en el Código de Comercio. Busca evidenciar el conocimiento y aplicación de las causales de terminación del contrato de alquiler por arrendadores, arrendatarios y operadores jurídicos.

• Idioma: Español
• Editorial: Fondo editorial de la Universidad Autónoma Latinoamericana – UNAULA
• Fecha de lanzamiento: 1 ago 2021
• ISBN: 9789585495739

Vista previa del libro

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La terminación del contrato de arrendamiento comercial por el arrendador / Sergio Alfredo Martínez

Medellín : Ediciones UNAULA, 2021.

107 páginas (Serie Libro Resultado de Investigación)

ISBN : 978-958-5495-73-9

I. 1. Derecho comercial - Colombia

2. Contratos de arrendamiento - Legislación - Colombia

3. Locales comerciales - Legislación - Colombia

4. Contratos

5. Arrendamientos - Colombia

6. Arrendador y arrendatario

II. 1. Martínez, Sergio Alfredo

Serie: Libro Resultado de Investigación

Ediciones UNAULA

Marca registrada del Fondo Editorial UNAULA

Documento resultado del proyecto de investigación Causales de terminación del contrato de arrendamiento de local comercial, código: 11-000022, convocatoria 01-2013; adscrito a la Escuela de Posgrados de la UNAULA. El autor participó como coordinador e investigador principal, el egresado de la Especialización en Derecho Comercial Egidio Valderrama Trujillo, y la egresada de la Facultad de Derecho, Claudia Marcela Bernal Celis, en calidad de asistentes de investigación.

LA TERMINACIÓN DEL CONTRATO

DE ARRENDAMIENTO COMERCIAL POR EL ARRENDADOR

Sergio Alfredo Martínez

Primera edición: Ediciones UNAULA, agosto de 2021

ISBN: 978-958-5495-73-9

ISBN-e: 978-958-5495-74-6

© Universidad Autónoma Latinoamericana

© Sergio Alfredo Martínez

Hechos todos los depósitos legales que exige la Ley

Derechos de autor reservados

CORRECCIÓN DE TEXTOS

Ana Agudelo de Marín

DIAGRAMACIÓN E IMPRESIÓN

Taller Artes y Letras S.A.S.

Hecho en Medellín - Colombia

Universidad Autónoma Latinoamericana UNAULA

Cra. 55 No. 49-51 Medellín - Colombia

PBX: [57+4] 511 2199

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A mi padre (Q.E.P.D.), a mi madre, a mi esposa

| Tabla de contenido

Presentación

Glosario

Generalidades e historia normativa del contrato de arrendamiento

Análisis general sobre las causales de terminación del contrato de arrendamiento de local comercial

Cuando el arrendatario ha ocupado el local comercial por un término inferior a dos años

Cuando el arrendatario ha ocupado el local comercial por un término superior a dos años

Alcance de la causal que establece la posibilidad de dar por terminado el contrato en sus diferentes modalidades

Alcance de la causal que establece la posibilidad de dar por terminado el contrato cuando el arrendatario haya incumplido el contrato

Alcance de la causal de terminación de contrato de arrendamiento de local comercial referido a la ocupación del bien inmueble por el propietario para su propia habitación

Alcance de la causal de terminación del contrato de arrendamiento referido a la ocupación del local comercial por el propietario con un establecimiento destinado a una empresa sustancialmente distinta a la del arrendatario

Alcance de la causal de terminación del contrato de arrendamiento de local comercial referido a que el inmueble deba ser reconstruido, reparado con obras necesarias que no puedan ejecutarse sin la entrega o desocupación, demolido por su estado de ruina o para la construcción de una obra nueva

Cuando se requiera ejecutar en el local obras necesarias tendientes a su reparación o reconstrucción, sin que sea posible que éstas puedan ejecutarse con el inmueble ocupado por el arrendatario

Demolición por ruina o reconstrucción del inmueble

Requisitos para que prospere la terminación del contrato de arrendamiento con causa justa

Conclusiones

Bibliografía

Anexos

Notas al pie

| Presentación

El contrato de arrendamiento en Colombia está regulado por los artículos 1973 y siguientes del Código Civil colombiano, en donde se desarrolla no sólo el arrendamiento de cosas, sino también el de obra y servicios. Dicha normativa, guarda una estrecha correspondencia frente a lo indicado en el Código Civil chileno que, como es bien sabido, es fiel a los lineamientos trazados por el Derecho Romano.

Tras realizar esta precisión, se procederá a la presentación del trabajo, que tendrá por objeto desarrollar el contrato de arrendamiento de cosas, específicamente el arrendamiento de bienes inmuebles destinados a una actividad mercantil, el cual no cuenta con una regulación propia en el Código de Comercio. Se hace necesario, entonces, recurrir a las directrices contenidas en nuestra codificación civil en la que sólo se evidencia una referencia normativa en lo que a la terminación de dicho contrato concierne en los artículos 518 a 524 del Código de Comercio. Esta temática se configura entonces, como uno de los ejes principales de la presente investigación, que busca evidenciar el conocimiento y aplicación de las causales de terminación del contrato de arrendamiento por arrendadores, arrendatarios y operadores jurídicos.

Es necesario precisar que dicha codificación solo prevé las justas causas de terminación del contrato cuando el arrendatario ha adquirido el derecho de renovación, situación que se configura cuando el inquilino ha ocupado, por lo menos, durante dos años el local comercial con un mismo establecimiento de comercio. Esto deja un vacío respecto de la forma y las causales que pueden invocarse para dar por finalizado un contrato de arrendamiento comercial en los dos años anteriores, es decir, cuando no se ha obtenido el derecho de renovación del contrato de arrendamiento de local comercial.

Siguiendo la línea investigativa, será necesario construir elementos de juicio que permitan destacar que en la normativa, jurisprudencia y doctrina actual, aun cuando se evidencian múltiples interpretaciones, existen vacíos frente a la debida aplicación de las causales de terminación del contrato de arrendamiento en materia comercial por parte del arrendador; concretamente, cuando el arrendatario ha adquirido el derecho de renovación y preferencia por haber ocupado, por lo menos, durante dos años el local comercial, con el mismo establecimiento de comercio.

Las causales abordadas en el presente documento se encuentran reguladas en el artículo 518 del Código de Comercio, específicamente en los siguientes eventos: cuando el arrendador requiera el bien inmueble para su propia habitación o para un establecimiento suyo destinado a una empresa sustancialmente distinta; cuando el inmueble deba ser reconstruido o reparado con obras necesarias que no puedan ejecutarse sin la entrega o desocupación o por la necesidad de ser demolido por su estado de ruina o para la construcción de una obra nueva.

Igualmente, se evidenciaron las inconsistencias y lagunas jurídicas que se presentan en la aplicación de la normativa, se confrontaron puntos de vista y asumieron posiciones cimentadas sobre la ley, que conducirán a esclarecer el verdadero alcance de las causales consagradas en la legislación comercial para dar por terminado el contrato de arrendamiento, partiendo del conocimiento que arrendadores y arrendatarios tienen de dichas causales. Al cierre, mostrará el porcentaje de los arrendatarios que proceden a demandar por perjuicios a los arrendadores que no dan cumplimiento de las causales esbozadas en el momento de finalización del contrato de arrendamiento.

Para plantear el análisis referenciado se utilizó una metodología eminentemente cualitativa, que consistió en la recolección normativa, doctrinal y jurisprudencial, que permitió determinar la realidad que rodea la aplicación y alcance de la norma, en lo que al contrato de arrendamiento de local comercial concierne, sobre todo respecto de las causales de terminación del contrato. En el mismo sentido, se realizaron entrevistas en cuatro diferentes escenarios: agencias inmobiliarias, jueces y funcionarios judiciales, arrendadores y arrendatarios, con la finalidad de conocer en detalle las posibles implicaciones o consecuencias que se derivan de la aplicación que, actualmente, se le viene dando a estos postulados normativos según la calidad de la parte contractual interviniente.

Como se ha mencionado antes, el presente trabajo tiene como objetivo principal determinar el alcance de las causales consagradas