Immobilien in Spanien: Zweisprachiger Ratgeber mit den Rechts- und Steuerinformationen aus Spanien und Deutschland

Por Roberto Carballo, Günther F. Hoffmann y Urs Jarfe

„Immobilien in Spanien“ ist aus der beruflichen Arbeit der Autoren entstanden, die sich seit mehr als zwei Jahrzehnten mit der Bearbeitung deutsch-spanischer Rechts- und Steuerfälle befassen. Ein Schwerpunkt ihrer Tätigkeit liegt im Bereich privater und geschäftlicher Immobilieninvestitionen in Spanien. Das Buch ist aus ihrer Beratungspraxis zu typischen und häufig wiederkehrenden Fragen entstanden: Welche Transaktionen können wie aus Deutschland heraus vorgenommen werden? Welche Verwaltungs-, Versicherungs- und Steuerpflichten treffen einen Eigentümer? Was ist beim Verkauf zu beachten? Wie werden Transaktionen besteuert? Wie ist ein Erbfall zu planen und abzuwickeln? - Der vorliegende Ratgeber soll überblicksweise alle Fragen beantworten, die sich in den einzelnen Phasen einer Immobilieninvestition in Spanien stellen. Das Buch richtet sich hauptsächlich an nicht in Spanien ansässige Immobilieneigentümer, die an einer sachgerechten Vorbereitung und Durchführung ihrer Investition von Deutschland aus interessiert sind. Gleichwohl wird auch die Situation einer steuerlichen Ansässigkeit in Spanien gebührend berücksichtigt. Die Probleme werden - wo immer nötig - nach spanischem und deutschem Recht behandelt. Zugleich wird auf die wesentlichen Unterschiede zwischen beiden Rechtsordnungen hingewiesen. Der bewährte und zweisprachige Ratgeber „Immobilien in Spanien“ wird hiermit in neunter und aktualisierter Auflage vorgelegt.

• Idioma: Español
• Editorial: Books on Demand
• Fecha de lanzamiento: 16 abr 2013
• ISBN: 9783848249152

Roberto Carballo

Lateinamerikaner spanischer Abstammung. Lebte bis zum 27. Lebensjahr in Uruguay. Studium der Rechts- und Sozialwissenschaften mit Promotion zum Doctor en Derecho y Ciencias Sociales an der Universität von Montevideo/Uruguay. Es folgten drei Jahre Tätigkeit als uruguayischer Anwalt. Ab 1973 weiteres Studium in den Niederlanden und in Spanien. 1977 Bestellung auch als spanischer Anwalt. Er lebt seit 1979 in Hamburg und übt seitdem seinen Beruf von hier aus. Er ist zweisprachig, bei den Anwaltskammern in Hamburg und Málaga zugelassen und hat die Qualifikation eines so genannten Europaanwaltes. Von 2000 bis 2004 war er Vorstandsmitglied der Hanseatischen Rechtsanwaltskammer Hamburg. Er gehört mehreren deutsch-spanischen Organisationen an und ist Vorsitzender des Ausländischen Anwaltvereins Deutschland e.V. Kontakt: www.spanischeranwalt.de

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Vorwort

Wir haben als Autoren aus unserer langjährigen Berufserfahrung in anwaltlicher und steuerberatender Tätigkeit beim Immobilienerwerb durch Deutsche in Spanien ein Handbuch zum Verbraucherschutz zusammengestellt.

Wegen großer Unterschiede im Immobilien- und im Steuerrecht zwischen Deutschland und Spanien gehen wir auf vermeidbare typische Fehler und Irrtümer ein. Wir geben darüber hinaus zahlreiche wertvolle Informationen und Hinweise.

Wir erläutern im Besonderen die Terminologie und Bedeutung spanischer Rechtsinstitute, die dem deutschen Recht unbekannt sind: Neufassung von Gesetzen durch Zusammenlegung („textos refundidos"), Foralrechte, notarielle Neubauerklärung, Wertzuwachssteuer der Gemeinde für städtische Grundstücke, usw. als auch Begriffe, die nahezu ausschlieβlich in der Rechtssprache verwendet werden, wie z.B. Apostille.

Der durch ein königliches Gesetzesdekret „zusammengefasste Gesetzestext", regelt zuvor meist auf verschiedene Gesetze verteilte bestehende Rechtsnormen nunmehr zusammenfassend in einem einzigen Gesetzestext. Durch die umfassende Regelung in einem einheitlichen Text wird die Abstimmung bzw. Klärung von Regelungen beabsichtigt, die zuvor zu Unklarheiten geführt haben könnten.

Diese Veröffentlichung richtet sich mit einer Reihe von präzisen praktischen Ratschlägen hauptsächlich an nicht in Spanien residente Personen, die dort Grundbesitz erwerben oder veräußern möchten. Dem Investor soll eine größere Sicherheit gegeben werden.

Unsere Hinweise sind nicht nur für Investoren und ihre Berater nützlich, sondern auch für Institutionen wie Banken, Sparkassen und Verbraucherverbände.

In diesem Buch wird der Schwerpunkt auf den Erwerb gerichtet. Trotzdem bieten wir praktische Ratschläge auch für die Verwaltung der Immobilie, den Verkauf, die Vorbereitung und/oder Abwicklung eines Erbfalls in Spanien. Alle diese Fälle werden auch in ihren steuerlichen Besonderheiten sowohl auf spanischer als auch auf deutscher Seite betrachtet.

Diese Arbeit ersetzt aber nicht die individuelle Beratung, da jeder Fall ein Einzelfall ist.

Wir Autoren haben das Buch mit Sorgfalt und nach bestem Wissen bearbeitet. Der Inhalt kann jedoch lediglich Anregungen für die Lösung typischer Sachverhalts- und Fallkonstellationen bieten. Autoren und Verlag übernehmen keine Haftung für die Richtigkeit und Vollständigkeit der in dem Buch enthaltenen Ausführungen.

Da das Handbuch synoptisch zweisprachig ist, hilft es auch den deutschen Immobilienkäufern oder -verkäufern in Spanien, die Spanisch nicht oder nicht gut beherrschen, sich mit spanischen Geschäftspartnern oder Institutionen besser zu verständigen.

Wie bisher stand die Aktualisierung im Hinblick auf die Gesetzgebung im Vordergrund. Diese Aufgabe ist wegen der ständigen Gesetzesänderungen in beiden Ländern und in der EU besonders wichtig.

Wir danken den Lesern für zahlreiche Kommentare.

Hamburg/ Madrid im August 2022

Prólogo

Como autores, y en base a nuestra larga experiencia profesional como Abogado y Asesor Fiscal, hemos compilado un manual de protección al consumidor en la adquisición de inmuebles por ciudadanos alemanes en España.

Considerando las grandes diferencias entre Alemania y España en el derecho inmobiliario y fiscal, realizamos un minucioso estudio de los fallos clásicos y errores típicos evitables. Ofrecemos una serie de valiosas informaciones y advertencias.

Explicamos en particular la terminología y el significado de instituciones jurídicas españolas que no tienen un paralelo en el Derecho Alemán como por ejemplo: Textos Refundidos, Derechos Forales, Declaración Notarial de Obra Nueva, Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, etc., así como palabras utilizadas casi exclusivamente en el lenguaje jurídico, por ejemplo Apostilla.

El texto refundido aprobado por un Real Decreto Legislativo es una norma jurídica que refunde en un único texto la regulación existente sobre una materia cuando ésta está dispersa en el ordenamiento jurídico y pretende incorporar a un solo texto la totalidad de esa regulación y armonizar o aclarar aquellas situaciones o materias que puedan haberse vuelto confusas.

El objetivo de esta publicación es exponer con precisión una serie de consejos prácticos principalmente para las personas que no son residentes en España y que desean adquirir o vender un inmueble en este país. Se intenta dar una mayor seguridad al inversor.

Nuestras indicaciones son útiles no sólo para los inversores y sus consultores sino también para instituciones como Bancos, Cajas y Asociaciones de Consumidores.

Este libro se centra en la temática de la adquisición de inmuebles. No obstante, ofrecemos también consejos prácticos para su administración, venta y la preparación de la herencia y/o la tramitación de la sucesión en España. Todos los supuestos son analizados en sus peculiaridades fiscales, tanto del lado español como alemán.

Sin embargo, este trabajo no sustituye el asesoramiento individual, ya que cada caso es único.

Los autores han redactado el libro con esmero y según su leal saber y entender. No obstante, su contenido sólo puede ofrecer sugerencias únicamente para la solución de circunstancias y casos típicos. Los autores y la editorial no asumen responsabilidad alguna en cuanto a la exactitud e integridad de las exposiciones contenidas en este libro.

La estructura sinóptica y bilingüe a doble columna del libro ayuda también a los alemanes a entenderse con personas e instituciones españolas en la compra o venta de inmuebles incluso sin saber español o no dominarlo suficientemente.

Procuramos siempre actualizar la información legislativa. Esta tarea es de especial importancia por los permanentes cambios legales que tienen lugar en ambos países y en la Unión Europea

Agradecemos a nuestros lectores sus numerosos comentarios.

Roberto Carballo Lázaro Urs Jarfe

Inhaltsverzeichnis

Einführung

A. Was kann von Deutschland aus erledigt werden?

1. Rechtsberatung

2. Vorbereitung und Abwicklung der Kaufverträge und Erbschaftsverfahren

3. Abfassung und Abschluss von Privatverträgen

4. Abfassung von Entwürfen: Öffentliche Urkunden für Kauf/Verkauf, Schenkung, Erbschaftsannahme

5. Ratifizierungsurkunden

6. Geldverkehr

7. Darlehen und ihre Besicherung

a) Kreditaufnahme und Besicherung in Deutschland

b) Kreditaufnahme in Deutschland und Besicherung in Spanien

c) Vereinbarung einer Hypothekenbestellung in Deutschland und Beurkundung in Spanien

d) Sachenrechtliche Besonderheiten

e) Zusätzliche Sicherheiten

f) Besteuerung hypothekarischer Darlehen

g) Besteuerung der Hypothekenbestellung zur Besicherung von Forderungen

8. Spanische Steuererklärungen und Steuerzahlungen von Deutschland nach Spanien

9. Abfassung spanischer Dokumente gesellschaftsrechtlicher Art

10. Beantragung der Ausländeridentifizierungsnummer (N.I.E.)

B. Strategie zur Sicherung

1. Vorvertragliche Phase

2. Privatschriftliche Vertragsabfassung

3. Vertragsabfassung der Öffentlichen Urkunde

4. Eintragung in das Grundbuch

5. Nachvertragliche Verpflichtungen in Spanien und Deutschland

C. Hinweise vor jedem Vertragsschluss

1. Einführung

2. Überprüfungen vor Vertragsabschluss

a) Grundinformationen Eigentumsurkunde

b) Küstengesetzgebung

c) Grundbuch und ergänzende Informationen

d) Anhängige Grundbucheinträge

e) Hypotheken, Pfändungen, Grundpfandrecht zur Sicherung und Nießbrauch

f) Gesetzliche und vertragliche Vorkaufsrechte

g) Das Energiezertifikat

h) Steuerliche Belege

i) Bescheinigungen der Gemeinde

j) Belege der Versorgungsunternehmen

k) Zulässigkeitsprüfung vor der DGCI

l) Bewertungsauskunft vorab

m) Auskunft über Bodenwertzuwachssteuer der Gemeinde

n) Katasterinformation

ñ) Besichtigung der Immobilie

o) Nachweis des Inventars

p) Dokumente zur personellen Identifikation

q) Sicherheit bei nicht freien Immobilien

r) Wohnungseigentum

s) Teilung und Umbau von Wohnungen

t) Gemeinschaftliche Immobilien

u) Einfamilienhäuser in privaten Complejos Inmobiliarios

v) Vereinigung von Eigentümergemeinschaften

w) Touristisches Dienstleistungszentrum

x) Noch nicht fertiggestellte Urbanisationen

y) Gebäude im Bau

z) Zehnjährige Bauversicherung und Zahlungsbescheinigung

Sonderfälle

3. Teilzeitnuzungsverträge; Verträge über langfristige Urlaubsprodukte sowie Wiederverkaufs-und Tauschverträge

4. Andalusien

5. Kanarische Inseln

6. Balearen

7. Immobilienerwerb durch den Kauf von Gesellschaftsanteilen oder Aktien

8. Grunderwerb zum Zwecke der Bebauung

D. Hinweise für die Vertragsformulierung

1. Wirksamkeit der Verträge im Allgemeinen

2. Immobilienverträge

3. Vertragsauflösung

4. Wohnsitz und Vertragsgestaltung

a) Privatschriftliche Verträge

aa) Keine der Parteien ist in Spanien ansässig

bb) Verkäufer ist in Spanien ansässig

cc) Käufer ist in Spanien ansässig

dd) Beide Parteien sind in Spanien ansässig

ee) Schlussfolgerungen

b) Öffentliche Kaufvertragsurkunde

aa) Allgemeines

bb) Vor einem ausländischen Notar erstellte Öffentliche Urkunde

cc) Vor einem spanischem Notar erstellte Öffentliche Urkunde

dd) Vom spanischen Generalkonsul erstellte Öffentliche Urkunde

ee) Schlussfolgerungen

5. Der Erwerb der Immobilie von gewerblichen Verkäufern

a) Einführung

b) Allgemeiner Verbraucherschutz

c) Bessondere Vorschriften zu AGB

6. Grunderwerb vom Bauträger (Bauherren- und Erwerbermodell)

a) Allgemeines

b) Ergänzende vorherige Überprüfungen

c) Besondere Vertragshinweise

aa) Bauversicherung

bb) Ein- und dreijährige Versicherung

cc) Bauversicherung gegen alle Risiken

dd) Weitere Hinweise

d) Vor dem Bau

e) Im Bau

f) Fertig gestellte Gebäude

7. Zahlungssicherung

a) Treuhand-Anderkonto in Deutschland

b) Garantie-Depot in Spanien

c) Zahlung per Bankscheck

8. Andere Sicherungsmöglichkeiten für den Käufer

9. Bauvertrag / Eigene Bauherreneigenschaft

a) Allgemeines

b) Gesetzgebung

c) Vertragsgestaltung

d) Bausteuer

E. Immobilienrechte

1. Allgemeines

2. „Nacktes Eigentum" und Nießbrauchrecht

3. Nutzungs- und Wohnrecht

4. Erbbaurecht

5. Aufstockungserbbaurecht

F. Erteilung und Eintragung des Öffentlichen Kaufvertrages

1. Vorbereitende Arbeiten

a) Kostenvoranschlag und Dokumentation

b) Erscheinen

c) Schriftliche Übersetzung

d) Entwurf der Öffentlichen Urkunde

e) Vereidigter Dolmetscher

2. Aufgaben des Notars

a) Allgemeines

b) Ausarbeitung der Öffentlichen Urkunde

c) Abforderung einer Grundbuchbestätigung und einer Katasterbescheinigung

d) Eintragung des wirklichen Verkaufspreises

e) Verlesung und Übersetzung der Urkunde

f) Mitteilung gegenüber der DGCI

g) Mitteilungen an die Finanzbehörden

3. Vorlage und Eintragung in das Register

a) Aufgaben nach der Beurkundung

b) Einfache Ausfertigung

c) Eintragungsvormerkung

d) Eintragung in das Grundbuch

G. Vererbung

1. Anwendbares Recht

2. Anwendbares Recht für Erbfälle ab dem 17.08.2015

3. Erbrechts- und Erbschaftsteuerplanung

4. Gesetzliche Erbfolge

5. Verfügungen von Todes wegen

6. Testamentsformen

7. Widerruf

8. Abwicklung des Erbfalls in Spanien

9. Steuererklärung

10. Deutsche Erbscheine

11. Spanische Erbscheine

12. Eintragung deutscher testamentarischer Verfügungen im Grundbuch

13. Pflichtteil nach deutschem Recht

H. Nach dem Erwerb

1. Allgemeine Ratschläge

2. Versicherungen

3. Übertragung zwischen den Eheleuten

I. Neubauten

1. Formalitäten vor Neubauten und Gebäudeveränderungen

2. Formalitäten nach erfolgten Baumaßnahmen durch Neubauerklärung

a) Rechtliche Grundlagen

aa) des Verwaltungsrechts

bb) des Steuerrechts

cc) des Devisenrechts

b) Beurkundung

c) Eintragung in das Grundbuch

d) Anmeldung beim Katasteramt

e) Anmeldung bei der Gemeinde

f) Verstöße gegen das Steuerrecht

g) Beziehungen zu Banken und Versicherungen

h) Berichtigung einer Neubauerklärung

i) Altbauerklärung

j) Erklärung über Bauerweiterung

k) Neubauerklärung für abgeschlossene Änderungen und Erweiterungen

J. Immobilienverkauf

K. Ein- und Ausfuhr von Zahlungsmitteln

1. Spanien

2. Deutschland

L. Besteuerung

1. Gestaltungsüberlegungen

2. Steuerlicher Rahmen

3. Gesellschaften

a) Allgemeines

b) Spanische Gesellschaften

c) Neue GmbH („Blitz-GmbH")

d) Deutsche Kapitalgesellschaften

e) Buchführungsvorschriften

f) Steuerrechtliche Grundlage

4. Besteuerung des Erwerbsvorganges

a) Erwerb von Bauplätzen

b) Erwerb von Immobilien mit Neubauten

c) Erwerb einer Immobilie mit „gebrauchtem" Gebäude

d) Erwerb von Immobilien mit Inventar

e) Immobilienerwerb durch Einlagen

f) Anteils oder Aktienerwerb

g) Immobilientausch

h) Kanarische Inseln

5. Laufende Besteuerung in Spanien nach Erwerb der Immobilie

a) Grundsteuer

b) Einkommensbesteuerung

aa) Das Wohnsitzproblem

bb) Einkommensbesteuerung der Residenten

cc) Einkommensbesteuerung der Nicht-Residenten

aaa) Einkommensteuer bei Selbstnutzung

bbb) Einkommensteuer bei Vermietung

ccc) Einkommensteuer bei Vorliegen einer Betriebsstätte

c) Vermögensteuer

d) Besteuerung bei Einschaltung spanischer Gesellschaften

e) Besteuerung bei Einschaltung spanischer Betriebsstätten (beschränkte Steuerpflicht)

f) Besteuerung bei Einschaltung von deutschen Gesellschaften

g) Sondersteuer für gebietsfremde juristische Personen

6. Laufende Besteuerung in Deutschland nach Erwerb der Immobilie

a) Reine Selbstnutzung

b) Vermietung

c) Gemischte Nutzung

d) Verluste

7. Besteuerung in Spanien beim Wiederverkauf /Veräußerungsgewinn

a) Besteuerung des Vermögensgewinns beim Verkauf in der spanischen Einkommensteuer

b) Die Besteuerung des Vermögensgewinns im Rahmen der Einkommensbesteuerung als Folge der Immobilieneinbringung in eine Gesellschaft.

c) Wertzuwachssteuer der Gemeinde für städtische Grundstücke

8. Besteuerung in Deutschland beim Wiederverkauf /Veräußerungsgewinn

a) Privatvermögen

b) Betriebsvermögen

9. Besteuerung bei Erbschaft und Schenkung

a) Spanische Besteuerung der Schenkung

b) Spanische Besteuerung der Erbschaft

c) Deutsche Besteuerung von Schenkung und Erbschaft

d) Doppelbesteuerung

e) Verjährung

f) Fristverlängerung für die Einreichung

g) Säumnisszuschläge für verspätete Abgabe

M. Auskünfte und Vollstreckungshandlungen zwischen den Finanzverwaltungen

1. Allgemeines

2. Vollstreckung der in einem anderen Land entstandenen Steuerschulden

N. Ernennung eines Steuervertreters / Steuerdomizil

Stichwortverzeichnis

Índice

Introducción

A. ¿Qué puede realizarse en Alemania?

1. Asistencia legal

2. Preparación y desarrollo de Contratos de Compraventa y Trámites Sucesorios

3. Redacción y celebración de contratos privados

4. Redacción de borradores: Escrituras Públicas de Compraventa, Donación, Aceptación de Herencia

5. Escrituras de ratificación

6. Pagos y transferencias

7. Préstamos y sus garantías

a) Contratación de préstamo y garantías en Alemania

b) Contratación de préstamo en Alemania y garantías en España

c) Acuerdo en Alemania para constitución de hipoteca y escrituración en España

d) Singularidades legales

e) Seguridad adicional del acreedor

f) Tributación préstamos hipotecarios

g) Tributación de constitución de hipoteca en garantía de pago de deudas

8. Declaraciones fiscales españolas y pago de impuestos españoles desde Alemania a España

9. Redacción de documentos societarios españoles

10. Solicitud de N.I.E. - Número de Identidad de Extranjero

B. Estrategia de seguridad

1. Fase precontractual

2. Redacción del contrato privado

3. Otorgamiento de la Escritura Pública

4. Inscripción en el Registro de la Propiedad

5. Obligaciones poscontractuales en España y Alemania

C. Recomendaciones precontractuales

1. Introducción.

2. Chequeo previo a la celebración de todo contrato

a) Información básica, título de propiedad

b) Legislación de Costas

c) Información registral y complementaria

d) Inscripciones pendientes en el Registro de la Propiedad

e) Hipotecas, embargos, créditos refaccionarios y usufructos

f) Retracto legal y convencional

g) Certificado de Eficiencia Energética

h) Documentación fiscal

i) Certificación municipal

j) Documentación de empresas de servicios

k) Verificación ante la DGCI

l) Valoración previa

m) Solicitud cálculo Impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos

n) Información Catastral

ñ) Inspección del inmueble

o) Presentación de inventario

p) Documentos de identificación personal

q) Seguridad en caso de viviendas ocupadas

r) Inmuebles en Propiedad Horizontal

s) Segregación y modificación de viviendas

t) Viviendas en condominio

u) Viviendas unifamiliares en Complejos Inmobiliarios Privados

v) Agrupación de Comunidades de Propietarios

w) Establecimiento destino turístico

x) Urbanización en trámite

y) Obra en construcción

z) Seguro decenal y Justificante de pago

Casos especiales

3. Aprovechamiento por turno de bienes de uso turístico, de adquisición de productos vacacionales de larga duración, de reventa y de intercambio

4. Andalucía

5. Islas Canarias

6. Islas Baleares

7. Adquisición de inmuebles mediante compra de participaciones o acciones

8. Adquisición de terrenos para la construcción

D. Indicaciones en la formulación contractual

1. Eficacia de los contratos en general

2. Contratación Inmobiliaria

3. Resolución contractual

4. Residencia y contratación

a) Contratos privados

aa) Ninguna de las partes reside en España

bb) El vendedor es residente en España

cc) El comprador es residente en España

dd) Las dos partes residen en España

ee) Conclusiones

b) Escritura Pública de Compraventa

aa) Generalidades

bb) Escritura autorizada por Notario en el Extranjero

cc) Escritura autorizada por Notario en España

dd) Escritura autorizada por Cónsules Generales de España

ee) Conclusiones

5. La adquisición del inmueble de promotores

a) Introducción

b) Protección general del consumidor

c) Normativa especial sobre Condiciones Generales de Contratación

6. Compra de inmuebles de promotoras combinada con contrato de construcción.

a) Generalidades

b) Chequeo previo complementario

c) Indicaciones específicas de contratación

aa) Seguro Decenal

bb) Seguro anual y trienal

cc) Seguro Todo Riesgo Construcción

dd) Otras indicaciones

d) A construir

e) En construcción

f) Edificaciones terminadas

7. Seguridad en el pago

a) Cuenta Fiduciaria Especial en Alemania

b) Depósito de garantía en España

c) Pago mediante cheque bancario

8. Otros instrumentos de seguridad para el comprador

9. Contrato de construcción / Promotor individual

a) Generalidades

b) Legislación

c) Formulación contractual

d) Impuesto sobre Construcciones

E. Derechos sobre el Inmueble

1. Generalidades

2. Nuda propiedad y usufructo

3. Derecho de uso y de habitación

4. Derecho real de superficie

5. Derecho real de vuelo

F. Otorgamiento e inscripción de la Escritura Pública de Compraventa

1. Trabajos preparatorios

a) Presupuesto y documentación

b) Comparecencia

c) Traducción escrita

d) Borrador de la escritura pública

e) Intérprete jurado

2. Tareas del Notario

a) Generalidades

b) Redacción de la escritura pública

c) Solicitud certificado registral y certificación catastral

d) Inscripción del precio real de venta

e) Lectura y traducción de la Escritura

f) Comunicación a la DGCI

g) Comunicación a Hacienda

3. Presentación e inscripción en el Registro

a) Trámites posteriores a la escrituración

b) Copia Simple

c) Asiento de presentación

d) Inscripción en el Registro

G. Sucesión

1. Derecho aplicable a la sucesión

2. Derecho aplicable a las sucesiones a partir del 17 de Agosto de 2015

3. Planificación de la sucesión y carga fiscal

4. Sucesión Intestada

5. Disposiciones de Última Voluntad

6. Formas de los Testamentos

7. Revocación

8. Tramitación de la sucesión en España

9. Declaración Fiscal

10. Certificados alemanes de herederos

11. Títulos sucesorios en Derecho español

12. Inscripción de disposiciones testamentarias alemanas en el Registro

13. La legítima de acuerdo al derecho alemán

H. Tras la adquisición

1. Consejos generales

2. Seguros

3. Cambio de titularidad entre cónyuges

I. Nuevas obras

1. Trámites previos a nuevas construcciones o reformas edilicias

2. Formalidades posteriores a la finalización de obras mediante Declaración de Obra Nueva

a) Fundamentos legales

aa) de derecho administrativo

bb) de derecho fiscal

cc) de la legislación sobre divisas

b) Escrituración

c) Inscripción en el Registro de la Propiedad

d) Alta en el Catastro

e) Alta en el Ayuntamiento

f) Infracción fiscal

g) Relación con Bancos y Compañías de Seguros

h) Rectificación de Obra Nueva

i) Declaración de Obra Antigua

j) Declaración de Ampliación de Obra

k) Declaración de Obra Nueva de Reforma y Ampliación Terminada

J. Venta de Inmuebles

K. Importación y Exportación de medios de pago

1. España

2. Alemania

L. Tributación

1. Alternativas de Planeamiento

2. Marco Fiscal

3. Sociedades

a) Generalidades

b) Sociedades Españolas

c) Sociedad Limitada Nueva Empresa

d) Sociedades alemanas

e) Obligaciones contables

f) Normativa Fiscal

4. Imposición de la adquisición

a) Adquisición de solares

b) Adquisición de inmuebles de nueva construcción.

c) Adquisición de edificaciones de segunda mano

d) Adquisición de inmuebles con inventario

e) Adquisición de inmuebles por aportación

f) Adquisición de participaciones o acciones

g) Permuta de inmuebles

h) Islas Canarias

5. Imposición periódica en España una vez adquirido el inmueble

a) Impuesto sobre Bienes Inmuebles

b) Impuesto sobre la Renta

aa) Problemática de la Residencia

bb) Impuesto sobre la Renta de Residentes

cc) Impuesto sobre la Renta de No residentes

aaa) I.R.N.R. en caso de uso propio

bbb) I.R.N.R. en caso de arrendamiento

ccc) I.R.N.R. en caso de Establecimiento Permanente

c) Impuesto sobre el Patrimonio

d) Tributación en caso de intervención de sociedades españolas

e) Tributación en caso de intervención de Establecimientos Permanentes en España

f) Tributación en caso de intervención de sociedades alemanas

g) Gravamen especial de Entidades No residentes

6. Imposición periódica en Alemania una vez adquirido el inmueble

a) Uso propio exclusivo

b) Arrendamiento

c) Arrendamiento parcial

d) Pérdidas

7. Imposición en España en caso de reventa / Beneficio de la venta

a) Impuesto sobre la ganancia patrimonial por venta en el I.R.P.F e I.R.N.R. español

b) Impuesto sobre la Ganancia patrimonial por aporte de inmuebles a sociedades en el I.R.P.F e I.R.N.R. español

c) Impuesto Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana

8. Imposición en Alemania en caso de reventa/ Beneficio de la venta

a) Patrimonio privado

b) Patrimonio comercial

9. Tributación sobre Sucesiones y Donaciones

a) Tributación en España sobre donaciones

b) Tributación española de la sucesión

c) Tributación alemana de la donación y herencia

d) Doble imposición

e) Prescripción

f) Prórroga de los plazos de presentación

g) Recargos por declaración extemporánea

M. Asistencia y acciones de ejecución en materia tributaria a nivel interestatal

1. Observaciones generales

2. Ejecución de deudas tributarias generadas en otro Estado

N. Nombramiento Representante fiscal / Domicilio Fiscal

Índice Analítico

Einführung

Grunderwerb im Ausland unterscheidet sich häufig in seinem Ablauf von dem, was man aus dem eigenen Land kennt. Das gilt umso mehr, wenn es sich um den Erwerb spanischer Immobilien handelt. Der Erwerb kann bei nicht aufmerksamer Abwicklung zu einem risikoreichen Experiment werden. Wir raten dringend, beim Eigentumserwerb von Anfang an einen Fachmann des Vertrauens für deutschspanische rechtliche und steuerrechtliche Aspekte hinzuzuziehen.

Zunächst möchten wir darauf hinweisen, dass es bei Immobiliengeschäften in Spanien üblich, aber nicht Voraussetzung ist, zuerst einen (nichtnotariellen) Privatvertrag und erst dann den notariellen Kaufvertrag (Escritura Pública de Compraventa) abzuschließen. Anders als im deutschen Recht im § 311 b Abs. 1 BGB ist der (nichtnotarielle) Privatkaufvertrag über eine spanische Immobilie rechtsgültig. Sogar ein mündlicher Vertrag wäre zulässig. Im Gegensatz zum notariellen Vertrag kann der Privatvertrag jedoch nicht in das Grundbuch eingetragen werden, weil es dazu stets des notariellen Kaufvertrages bedarf. Außerdem ist eine Urteilsvollstreckung oder ein Urteil mit einer rechtlichen Anweisung, die der Richter an den Führer des Grundbuches richtet, eintragbar.

Zentrale Rechtsvorschrift aus dem spanischen bürgerlichen Gesetzbuch (Código Civil, C.C.) für die verschiedenen Formen des Eigentumserwerbs ist:

Art. 609 C.C.

„Das Eigentum wird durch Inbesitznahme erworben.

Das Eigentum und die übrigen Rechte an Gütern werden durch das Gesetz, durch Schenkung, durch testamentarische oder gesetzliche Erbfolge und als Folge gewisser Verträge mittels Übergabe erworben und übertragen.

Sie können auch durch Ersitzung erworben werden."

Wir behandeln in diesem Buch nur den Immobilienerwerb durch Kauf, Erbschaft und Schenkung.

Im spanischen Recht unterliegt ein Kaufvertrag keinen Formvorschriften, nicht einmal für Immobilien.

Der Kaufvertrag basiert auf der Theorie des Erwerbstitels (nur mit schuldrechtlichen Wirkungen) und der Übergabe (mit der Wirkung des Eigentumsübergangs) für die Verschaffung des Eigentums durch Vertrag.

Dagegen muss die Schenkung einer Immobilie immer durch notarielle Urkunde (Art. 633 C.C.) erfolgen, d.h. die Beurkundung ist konstitutiv. Das ist eine Ausnahme vom Grundsatz der Formfreiheit. Die Öffentliche Urkunde entspricht in diesem Fall der Übergabe.

Der Schenker hat zu erklären, dass er nach der Schenkung über genügend Mittel, seien es eigene oder in Nießbrauch, verfügt, um ein nach dem üblichen Lebensstandard würdiges Leben zu führen, da gemäß Art. 634 C.C. der Schenker nur insoweit Schenkungen ausführen kann. Auch darf die Schenkung nach Art. 636 C.C. nicht pflichtteilswidrig sein.

Unser Buch ist in vierzehn Kapitel eingeteilt.

Kapitel A. bezieht sich auf die Erledigung von Aufgaben und Beschaffung von Dokumenten von Deutschland aus. Aus Sicherheitsgründen empfiehlt es sich stets, so viel wie möglich von seinem Wohnsitz aus zu erledigen.

Das Kapitel B. gibt Strategien zur Sicherung des Erwerbs durch Kauf an.

Kapitel C. behandelt die Diagnose (Überprüfungen vor Vertragsabschluss) und dient dazu, in den nachfolgenden Etappen die Strategie zur Sicherung der Investition anzuwenden.

Im Kapitel D. analysieren wir Vertragsgestaltungen.

Kapitel E. über Immobilienrechte soll gegenüber dem Erwerb des Volleigentums abgrenzen. Auch wenn das Volleigentum die Regel ist, gibt es Ausnahmen.

Hinsichtlich der Erteilung und Eintragung der Öffentlichen Urkunde vertiefen wir einige Aspekte von praktischer Bedeutung in Kapitel F., obwohl wir sie in Kapitel D.: Hinweise für die Vertragsformulierung bereits erwähnt haben.

Die Vererbung behandeln wir im Kapitel G. Diese Form des Eigentumserwerbs verursacht in Spanien einen größeren Formalismus als in Deutschland.

Kapitel H. vermittelt nach dem Erwerb Ratschläge für deutsche Eigentümer unterschiedlichen Inhalts. Sie alle dienen der Erzielung von Sicherheit hinsichtlich der erworbenen Rechte und der Durchführung der Verwaltung.

Kapitel I. behinhaltet eine Zusammenfassung der Rechtsvorschriften zum Baurecht. (Neubauerklärung, Erklärung über Bauerweiterung).

Die Analyse des Verkaufs in Kapitel J. beschränkt sich darauf, in einer Synopse praktische Ratschläge zu geben, deren Ziel die Sicherheit des Verkäufers ist.

In Kapitel K. werden die anwendbaren Vorschriften zur Ein- und Ausfuhr von Barzahlungsmitteln dargestellt.

Kapitel L. über die Besteuerung verzahnt das Steuerrecht der beiden Länder, das Doppelbesteuerungsabkommen und die Regelungen der EU.

Kapitel M. bezieht sich auf die anwendbaren Bestimmungen im Bereich des offiziellen Informationsaustausches zwischen den Finanzbehörden.

Abschließend behandeln wir im Kapitel N. den Steuervertreter und die Konzepte des Steuerdomizils und der Steuerresidenz.

Introducción

Toda operación inmobiliaria en el extranjero conlleva un proceso que difiere del que se conoce en su país. Tratándose de España, hay importantes diferencias. La adquisición se puede convertir en una experiencia muy arriesgada si no se cuida mucho el correcto desarrollo de cada paso. Aconsejamos encarecidamente realizar la compra con la asistencia, desde el comienzo, de un profesional de confianza para los aspectos jurídicos e impositivos hispanoalemanes.

Ante todo puntualizamos que en la compraventa de inmuebles en España, aunque no sea preceptivo, se suele celebrar primero el contrato privado de compraventa y luego la escritura pública de compraventa. Distinto a lo regulado por la ley alemana § 311 b (1) BGB, el contrato privado de compraventa de bienes inmuebles ya sea celebrado en forma escrita, ya sea verbal es jurídicamente válido en España en todos los sentidos de la ley. A diferencia de la Escritura Pública, el contrato privado no es inscribible en el Registro de la Propiedad, por lo que es imprescindible la Escritura Pública de Compraventa. También es inscribible una ejecutoria o sentencia en virtud de mandamiento judicial que el Juez dirige al Registrador de la Propiedad.

La disposición legal básica del Código Civil (C.C.) español inherente a los diferentes modos de adquisición de la propiedad se encuentra prevista en el:

Art. 609 del C.C.

"La propiedad se adquiere por la ocupación.

La propiedad y los demás derechos sobre los bienes se adquieren y transmiten por la ley, por donación, por sucesión testada e intestada, y por consecuencia de ciertos contratos mediante la tradición.

Pueden también adquirirse por medio de la prescripción."

Trataremos en este libro, sólo la adquisición de inmuebles por compraventa, por herencia y por donación.

En el Derecho español la compraventa no tiene formas obligatorias, ni siquiera referente a bienes inmuebles.

En la compraventa se aplica la teoría del título (con efectos sólo obligacionales) y el modo o traditio (que tiene efectos traslativos de la propiedad) para la transmisión del dominio por contrato.

Es diferente la donación de cosa inmueble que debe hacerse en escritura pública (Art. 633 C.C.), o sea ésta tiene carácter constitutivo. Estamos ante una excepción del principio español de la libertad de forma. La escritura pública de donación equivale en este caso a la tradición.

El donante debe declarar que luego de la donación, se reserva bienes en plena propiedad o usufructo suficientes para vivir decorosamente de acuerdo con su posición económicosocial, según lo exigido por el Art. 634 C.C. Además, la donación no debe tener el carácter de inoficiosa en consonancia con lo establecido por el (Art. 636 C.C.).

Nuestro libro se estructura en catorce capítulos.

El capítulo A. se refiere a aquellas tareas que pueden realizarse, así como documentos a obtenerse en o desde Alemania. Es conveniente siempre por seguridad, ejecutar la mayoría de las mismas en el lugar donde se reside.

El capítulo B. indica la estrategia de seguridad en la adquisición por compraventa.

El capítulo C. es de diagnóstico (chequeo precontractual) y sirve para aplicar en las etapas posteriores, la estrategia de seguridad en la inversión.

En el capítulo D. analizamos la formulación contractual.

El capítulo E. de derechos sobre el inmueble tiene como finalidad distinguirlos de la adquisición del pleno dominio. Ésta es la regla, pero admite excepciones.

Consideramos necesario profundizar algunos aspectos en el capítulo F., respecto al otorgamiento e inscripción de la Escritura Pública, aunque ya estos fueron mencionados en el capítulo D.: Indicaciones en la formulación contractual.

La transmisión sucesoria se trata en el capítulo G. Es una forma de adquirir la propiedad que requiere más formalidades en España que en Alemania.

Formalizada la adquisición, el capítulo H., desarrolla consejos de variado contenido para los propietarios alemanes. Tienen como denominador común lograr la seguridad respecto a los derechos adquiridos y la practicidad administrativa.

El capítulo I ofrece un resumen de la normativa legal en construcciones. (Declaración de Obra Nueva, Declaración de Ampliación de Obra).

El análisis de la venta conforme al capítulo J. se limita a reseñar una sinopsis de consejos prácticos cuyo objetivo es dar la mayor seguridad posible al vendedor.

El capítulo K. hace referencia a la normativa aplicable en materia de la Importación y Exportación de medios de pago.

El capítulo L. sobre la tributación, interrelaciona el derecho fiscal de los dos países, el Convenio de Doble Imposición y la normativa de la UE.

El capítulo M. se refiere a la normativa aplicable en el área del intercambio oficial de información tributaria por las autoridades de Finanzas.

Por último, el capítulo N. se refiere al Representante Fiscal y a los conceptos de Domicilio fiscal y de Residencia fiscal.

A. Was kann von Deutschland aus erledigt werden?

1. Rechtsberatung

Dank der modernen Kommunikationsmöglichkeiten können die meisten Urkunden in Deutschland eingesehen und überprüft werden. Dies gilt insbesondere für die Auszüge aus dem Grundbuch und dem Eigentums- oder Personenstandsregister. Sie dienen dazu, die vom Verkäufer beigebrachten Unterlagen auf ihre Richtigkeit und Vollständigkeit zu überprüfen. Sie können in allen Phasen eingesetzt werden, d.h. beim Erwerb, beim Bau, beim Verkauf oder bei der Rechtsnachfolge. Oft können aus ihnen aber in einem Land nur teilweise konkrete rechtliche Konsequenzen gezogen werden, und es ist eine zusätzliche Betreibung des Verfahrens im jeweils anderen Staat erforderlich.

Aus sprachlichen Gründen und der räumlichen Nähe ist es praktisch, rechtliche und steuerrechtliche Beratung bereits in Deutschland einzuholen, und zwar selbst dann, wenn sich die Verkäufer- oder Käuferseite in Spanien befindet.

2. Vorbereitung und Abwicklung der Kaufverträge und Erbschaftsverfahren

Einleitung

Zum Abschluss eines notariellen Immobilienkaufvertrages durch notarielle Genehmigung, für die Errichtung einer Hypothekenbestellungsurkunde bezüglich einer spanischen Immobilie sowie für die Erbschaftsabwicklung müssen sich die Parteien nicht notwendigerweise nach Spanien begeben. Ein Vorteil deutscher Notare ist, dass sie direkt in spanischer Sprache beurkunden dürfen, wenn sie diese beherrschen. Viele Urkunden können hier in Deutschland vor einem deutschen Notar unterzeichnet werden. In anderen Fällen können notarielle Vollmachten erteilt werden damit die Bevollmächtigten in Spanien die jeweiligen öffentlichen Urkunden für die Vollmachtgeber errichten können. Ausgenommen davon ist das Testament, das stets höchstpersönlich errichtet werden muss. Die Abwicklung nach der Beurkundung kann von Deutschland aus koordiniert und vorgenommen werden.

Apostille

Wenn ein deutsches öffentliches Dokument offiziell in Spanien oder umgekehrt benötigt wird, muss es i.d.R. mit einer sogenannten Apostille versehen werden. Darunter versteht man eine formalisierte (Über-)Beglaubigung zur Sicherung und Vereinfachung des internationalen Urkundenverkehrs unter den Mitgliedstaaten des multilateralen Haager Übereinkommens Nr. 12 (Haager Übereinkommen Nr. 12 zur Befreiung öffentlicher Urkunden von der diplomatischen Beglaubigung oder Legalisation vom 05.10.1961, BGBl 1965 II S. 875). Zu den Mitgliedsstaaten dieses völkerrechtlichen Vertrages zählen auch Deutschland und Spanien. Der auf die Urkunde zu setzende formgerechte Stempel (Stampiglie) kann in der Amtssprache der ausstellenden Behörde (oder eines Gerichts) ausgefüllt sein. Die Überschrift „Apostille (Convention de la Haye du 5 Oktubre 1961)" ist zwingend in französischer Sprache vorgesehen.

Vollmachten

Nach den Erfahrungen unserer Korrespondenten werden in vielen Fällen sowohl für den Kauf oder Verkauf in Deutschland erteilte Vollmachten zugelassen, in denen durch den Notar nur die Unterschrift des Vollmachtgebers beglaubigt und eine Apostille beigefügt wurde. Im Prinzip gilt im spanischen Recht für öffentliche Dokumente „locus regit actum", das heisst, die Formalitäten richten sich nach dem Ort des Notaraktes, wobei die einfache Tatsache der beigefügten Apostille sie zum öffentlichen Dokument macht.

Um jedes Risiko zu vermeiden, raten wir jedoch aus praktischen Gründen stets zur Beurkundung. Die Notargebühren sind dadurch nur geringfügig höher. Manche spanischen Notare sind der Ansicht, dass die bloβe Beglaubigung der Unterschrift keine wirksame Bevollmächtigung darstellt, weil die Willenserklärung zur Vollmachterteilung nicht durch den Notar beurkundet wurde.

Es ist zweckmäßig, apostillierte zweisprachige notarielle Vollmachten zu haben (General-, Verkaufs-, Kauf-, Verwaltungs-, Erbschaftsvollmachten, Vollmachten zur Beantragung der Ausländeridentifizierungsnummer (N.I.E.), Prozessvollmachten, etc.). Da dies oft für unsere Leser eine Überraschung ist, hier noch einmal der Hinweis, dass, anders als in Deutschland, Prozessvollmachten in Spanien beim Notar ausgestellt werden müssen.Jedoch können diese auch bei einem Notar in Deutschland und wie immer mit Apostille ausgestellt werden. Wenngleich inzwischen auch sog. Apud-Acta-Vollmachten zugelassen werden, mit denen im Prozessfall konkrete Personen direkt vor dem zuständigen Gericht bevollmächtigt werden, raten wir aus praktischen Gründen (kein Wohnsitz in Spanien, keine spanischen Sprachkenntnisse, Vereinbarung eines Gerichtstermins) davon ab, auch wenn keine Kosten anfallen.

Widerrufung

Außerdem kann auch eine vor einem spanischen Notar erteilte Vollmacht vor einem deutschen Notar widerrufen werden. Im spanischen Recht gilt die sogenannte Äquivalenz der Formen, d.h. eine notarielle Vollmacht muss notariell widerrufen werden und trotzdem beeinträchtigt dieser Widerruf nicht einen gutgläubigen Dritten. Die bevollmächtigte Person ist über den Widerruf ihrer Vollmacht notariell zu benachrichtigen, ebenso hat der bei der Vollmachtserteilung beteiligte Notar vom Notar eine Kopie zu erhalten.

Nichtnotarielle Vollmachten

Was passiert nach spanischem Recht, wenn eine nicht notarielle Vollmacht für den Kauf oder Verkauf einer in Spanien gelegenen Immobilie ausgestellt wird? Die Vollmacht ist unbhängig von ihrer Form gültig und entfaltet die in ihr enthaltenen Rechtswirkungen. Deswegen kann ein privater Verkaufsvertrag erstellt werden, wenn die Vollmacht dazu ermächtigt, ebenso eine Verkaufsurkunde, wenn die Vollmacht den Verkauf erlaubt. Im Eigentumsregister wird dann lediglich die öffentliche Verkaufsurkunde nicht eingetragen. Bei einem Eintrag in das Eigentumsregister ist gesetzlich vorgeschrieben, dass sowohl der Verkaufswille, als auch die Identität der Beteiligten öffentlich zu verzeichnen ist. In diesem Fall muss die Vollmacht im Einklang mit dem Hypotheken-Gesetz und dem Código Civil Art. 1280 notariell sein. Auf jeden Fall ist der Verkauf für Käufer und Verkäufer verbindlich. Wir empfehlen, solche Vollmachten nicht auszustellen. Sie verursachen fast immer enorme Probleme.

Testamente

Es ist möglich, Testamente, die sich auf Güter in Spanien beziehen, vor deutschen Notaren zu errichten. Das spanische Justizministerium teilt mit, dass wenn der Testator die Eintragung seines ausländischen Testamentes in Spanien wünscht, das Zentralregister für Nachlassangelegenheiten ausländische Testamente, die vor ausländischen Notaren errichtet worden sind, einzutragen hat.

Wird ein Testament vor einem spanischen Notar errichtet, so teilt er dies, mittlerweile elektronisch, dem Zentralregister für Nachlassangelegenheiten mit, wobei er die persönlichen Daten des Testierenden und die Einzelheiten der Errichtung, d.h. Name des beglaubigenden Notars, Ort, Datum und Nummer der Urkundenrolle übermittelt, niemals jedoch den Inhalt des Testamentes, der erst nach dem Ableben des Testierenden offengelegt wird. Wird das Testament vor einem ausländischen Notar errichtet, werden diese Daten direkt von ihm dem Zentralregister mitgeteilt, obgleich die zu übersendenden Dokumente und das Verfahren unterschiedlich sind.

Außerdem kann ein vor einem spanischen Notar erteiltes Testament vor einem deutschen Notar widerrufen werden. Das ist nützlich, insbesondere wenn der Testator nicht nach Spanien reisen kann.

Vorgefasste Anleitungen

Wer sich nach Spanien begibt, um einen Kauf, Verkauf oder eine Erbschaft direkt im Notariat abzuwickeln, sollte, wenn er Spanisch nicht beherrscht, aus Deutschland die notwendigen Instruktionen zweisprachig synoptisch mitnehmen, denn sie erleichtern die Kommunikation zwischen allen beteiligten Personen und Institutionen. Außerdem ist dieses System nützlich für Angelegenheiten vor folgenden Institutionen: Gemeindeverwaltung, Grundbuch- und Katasteramt, Behörden der Autonomen Regierung, Sparkassen und Banken, Finanzamt, Umzugsunternehmen, Polizei, Guardia Civil, Eigentümergemeinschaft, Versorgungsunternehmen, Telefónica etc..

Aufklärung

Der Ausdruck AL CONTADO auf Spanisch bedeutet nicht Barzahlung sondern, dass NICHT IN RATEN gezahlt werden darf, oder genauer, dass bei Beurkundung gezahlt werden muss. Außerdem ist zu beachten, dass Barzahlungen nur bis zu einer gewissen Höhe zulässig sind. Im Allgemeinen wird vor Beurkundung der Notarurkunde durch Überweisung gezahlt oder durch personalisierten Bankscheck und die Art der Bezahlung ist insoweit frei.

3. Abfassung und Abschluss von Privatverträgen

Da im spanischen Recht große Freiheiten bei der Vertragsabfassung im Immobilienbereich bestehen, ist es vorteilhaft, die Privatverträge durch Fachleute des Vertrauens ausarbeiten zu lassen und sich ausdrücklich spanischem Recht zu unterwerfen. Für schuldrechtliche Streitigkeiten, die bei der Erfüllung des Vertrages entstehen könnten, kann man, wenn beide Parteien ihren Wohnsitz in Deutschland haben, die Zuständigkeit deutscher Gerichte vereinbaren.

4. Abfassung von Entwürfen: Öffentliche Urkunden für Kauf/Verkauf, Schenkung, Erbschaftsannahme

Selbst wenn Öffentliche Urkunden von spanischen Notaren beurkundet werden, können die Entwürfe in Deutschland verfasst werden. Um Überraschungen zu vermeiden, empfehlen wir, Entwürfe rechtzeitig an den Notar in Spanien zu übersenden, damit dieser sich äußert, ob er mit dem vorgeschlagenen Text einverstanden ist. Der Entwurf sollte zur Sicherheit von beiden Parteien bestätigt sein.

Es gibt Notare, die Entwürfe von Dritten nicht akzeptieren, dann muss man folglich zwecks Analyse rechtzeitig den Entwurf dieses Notars erbitten. Wenn er auch das verweigert, sollte man einen anderen Notar wählen.

Zwar gibt es in Spanien das Recht auf freie Notarwahl, jedoch gilt dies nicht bei Notarakten und Verträgen, an denen der Staat, die Provinz, die Gemeinde oder von ihnen abhängige Einrichtungen und Körperschaften beteiligt sind (RD 45/2007 vom 19.01.).

Wie sich außerdem aus Art. 5.4 c) des RD 515/1989 ergibt, ist das Recht auf freie Notarwahl in Fällen des Grunderwerbs vom Bauträger (Bauherrenmodell) ein Verbraucherrecht, obwohl der Verbraucher das Tätigwerden des Notars nicht durchsetzen kann, wenn infolge seiner örtlich begrenzten Zuständigkeit ein persönlicher oder dinglicher Sachzusammenhang zu dem Geschäft fehlt.

5. Ratifizierungsurkunden

Manchmal wollen Käufer oder Verkäufer von Immobilien keine Kauf- oder Verkaufsvollmachten erteilen und sich auch nicht nach Spanien begeben. In diesen Fällen ist es möglich, Ratifizierungsurkunden vorzugsweise in spanischer Sprache vor einem deutschen Notar zu erteilen, um die Rechtshandlungen des mündlich Bevollmächtigten in der fraglichen Urkunde zu bestätigen. Sie entfaltet Rückwirkung auf den Zeitpunkt, zu dem die Kaufvertragsurkunde unterschrieben wurde.

Man kann auch andere Verträge ratifizieren, also nachträglich genehmigen, z.B. hypothekarisch gesicherte Kredite, Immobilienmietverträge, Kauf/ Verkauf von Yachten, etc.

Alle in Deutschland beurkundeten Ratifizierungsurkunden benötigen die entsprechende Apostille. Erfolgt die Übersetzung in Deutschland, muss der/ die Übersetzer(in) vereidigt sein. In diesem Fall ist auch die Übersetzung zu apostillieren.

6. Geldverkehr

a) Eröffnung von Bankkonten in Spanien

Mindestens eine deutsche Großbank, die in beiden Ländern vertreten ist, bietet folgenden Service an:

Abwicklung aller Formalitäten in Deutschland für die Kontoeröffnung in Spanien (für natürliche Personen, aber auch für Unternehmen)

Benennung einer in der Nähe der Immobilie gelegenen Filiale

Benennung eines in dieser Filiale tätigen Bankmitarbeiters, der außer Spanisch noch Deutsch oder Englisch spricht.

b) Überweisungen von/nach Spanien

Jede Banküberweisung erfolgt zu Inlandspreisen, wenn folgende Voraussetzungen gleichzeitig erfüllt sind:

Die Bankverbindung des Empfängers wird mit korrekter internationaler Kontonummer (IBAN) und internationaler Bankleitzahl (BIC) angegeben. Die Auftragswährung ist Euro.

Bei Nutzung des SEPA- („Single Euro Payments Area") Verfahrens gibt es keine Betragsgrenzen. Außerdem wird der Zahlungseingang spätestens innerhalb von 2 Bankarbeitstagen beim Empfänger garantiert.

Überweisungen von mehr als € 12.500 müssen weiterhin aus statistischen Gründen an die Deutsche Bundesbank gemeldet werden. Diese Meldung kann nur noch durch den Zahlungspflichtigen in elektronischer Form direkt bei der Deutschen Bundesbank eingereicht werden. Als Standardverfahren für die elektronischen Meldungen bietet die Deutsche Bundesbank hierfür das Allgemeine Meldeportal Statistik (AMS) an.

Von und nach Spanien sind auch Eilüberweisungen möglich. Von Deutschland aus ist dann stets das Z1-Formular zu verwenden. Hier gibt es aber (je Bank unterschiedliche) Mindestgrößen von z.B. 50.000,-- Euro. Außerdem erfolgt eine Extra-Bepreisung.

c) Lastschriften von/nach Spanien

Inzwischen ist innerhalb der EU auch das Lastschriftverfahren möglich. Die Verwendung des speziellen SEPA-Vordruckes ist erforderlich. Außerdem ist mit der kontoführenden Bank ein Rahmenvertrag zu schließen.

d) Daueraufträge von/nach Spanien

Im Rahmen des SEPA-Verfahrens sind auch Daueraufträge möglich. Ab € 12.500,-- je Ausführung ist die Meldepflicht gemäß Außenwirtschaftsgesetz zu beachten (siehe Punkt b.)

e) Bargeldabhebungen Spanien/Deutschland

Mindestens eine deutsche Großbank, die in beiden Ländern vertreten ist, bietet den Service, dass Abhebungen an einem spanischen Geldautomaten zu Lasten des eigenen deutschen Giro- oder Sparkontos ohne zusätzliche Kosten erfolgen.

Dieselbe Bank bietet den Service, dass Abhebungen an einem deutschen Geldautomaten zu Lasten des eigenen spanischen Girokontos ohne zusätzliche Kosten erfolgen.

Mindestens eine deutsche Direkt-Bank bietet die Möglichkeit, mit Hilfe einer Kreditkarte kostenfrei an ausländischen Geldautomaten Auszahlungen vornehmen zu können. Da diese Kostenfreiheit in der deutschen Kreditwirtschaft stark umstritten ist, lassen Sie sich diese Kostenfreiheit aktuell von der Bank noch einmal bestätigen.

7. Darlehen und ihre Besicherung

Seit der Einführung des Euro ist die grenzüberschreitende Kreditvergabe in Teilen Europas leichter geworden, da insoweit das Wechselkursproblem nicht mehr besteht.

a) Kreditaufnahme und Besicherung in Deutschland

Sofern in Deutschland ausreichend unbelastetes Grundvermögen vorhanden ist, sind grundsätzlich alle deutschen Kreditinstitute bereit, den Erwerb einer spanischen Immobilie zu finanzieren. Die Hauptvorteile einer Besicherung in Deutschland bestehen darin, dass es weder Sprachprobleme noch Rechtsunsicherheiten gibt.

b) Kreditaufnahme in Deutschland und Besicherung in Spanien

Für ein deutsches Kreditinstitut oder eine andere Person gibt es kein rechtliches Hindernis, Kredite durch eine Hypothek auf ein in Spanien belegenes Grundstück zu besichern.

Tatsächlich sind aber viele deutsche Kreditinstitute dazu nicht bereit oder nur bei sehr wertvollen Grundstücken. Zu den Ausnahmen zählen einige Bausparkassen.

Spanische Kreditinstitute, also Banken und Sparkassen, bieten durch ihre zweisprachigen Repräsentanzen in Deutschland ausgezeichnete Dienste an, durch die z.B. in Spanien Konten eröffnet oder Finanzierungen des Immobilienerwerbs zu günstigen Konditionen beantragt werden können.

Die notwendigen öffentlichen Urkunden können in Deutschland oder Spanien beurkundet werden, ohne dass sich Darlehensgeber und Darlehensnehmer nach Spanien begeben müssen; dann muss mit Vollmachten oder mit Ratifizierungen gearbeitet werden.

c) Vereinbarung einer Hypothekenbestellung in Deutschland und Beurkundung in Spanien

Nach der Genehmigung der Hypothek in Spanien kann es Probleme geben, weil die Bedingungen, die in Deutschland zwischen den Banken oder Sparkassen und dem Darlehensnehmer vereinbart werden, nicht exakt auf Spanien übertragen wurden. Das geschieht häufig nicht böswillig, sondern aus Verständnisgründen. So empfiehlt es sich für Banken und Sparkassen, vor der notariellen Beurkundung in Spanien den spanischsprachigen Entwurf mit deutscher Übersetzung bereits in Deutschland durch beide Parteien zu unterschreiben und dann die Beurkundung in Spanien ohne Änderungen durchzuführen.

Im Einzelfall kann es einen Lösungsweg darstellen, die Beurkundung der Hypothek in Spanien durch mündlich Bevollmächtigte herbeizuführen, anschließend eine Ratifizierung vor einem deutschen Notar vorzunehmen und dann die Eintragung in das spanische Grundbuch zu bewirken.

d) Sachenrechtliche Besonderheiten

Allgemeines

Das Hypothekenrecht ist grundsätzlich im spanischen Bürgerlichen Gesetzbuch und im Hypothekengesetz (Dekret vom 08.02.1946) geregelt. Eine wirksame Hypothekenbestellung setzt die notarielle Beurkundung der Hypothekenbestellung und die Eintragung der Urkunde in das Grundbuch voraus (Art. 1875 C.C.).

Die Hypothek ist immer ein akzessorisches dingliches Recht, das eine bestimmte Forderung garantiert. Sie kann an Grundstücken bestellt werden, aber auch an anderen veräuβerbaren dinglichen Rechten, die sich auf diese beziehen, z.B. an einem Nieβbrauchsrecht (Art. 1874 C.C.). Die Bestellung kann nur durch den Eigentümer des Grundstücks erfolgen (Art. 1857 Nº 2 C.C.). Dies bedeutet aber nicht, dass ein Dritter, der nicht Schuldner der besicherten Forderung ist, an seinen Gütern keine Hypothek bestellen kann (Hypothek als Sicherung für eine Fremdforderung) (Art. 1857 C.C. a.E.). Die Hypothekengarantie ist von beiden zu unterschreiben haben, sowohl vom Inhaber des nackten Eigentums, als auch vom Nießbraucher, damit bei Nichterfüllung durch die Bank die gesamte Immobilie haftet.

Die Hypothek haftet an den Gütern für die Forderung, zu deren Sicherung sie errichtet worden ist. Bei Löschung der Forderung erlischt auch die Hypothek (Art. 1876 C.C.), wobei der Eigentümer zur Löschung ihrer Eintragung einen Löschungsantrag beim Grundbuchamt stellen muss. Im Gegensatz zum deutschen Recht, wo der Schuldner zum Zwecke der Rangwahrung eine Eigentümergrundschuld behalten kann, darf nach spanischem Recht der Hypothekengläubiger nicht auch Eigentümer des mit der Hypothek belasteten Gutes sein.

Wenn die Position des Hypothekenschuldners und des Hypothekengläubigers in eine Person fällt, da Letzterer das Eigentum am Grundstück erwirbt, führt dies zur Löschung der Forderung durch Konfusion und es ist der Antrag auf Eintragslöschung der Hypothek aus dem gleichen Grunde vorzunehmen.

Verbraucherschutz

Das Gesetz 2/1994 vom 30.03. (Übernahme und Modifizierung von hypothekarisch gesicherten Darlehen) und das Gesetz 41/2007 vom 07.12. über die Regulierung des Hypothekenmarktes, das das Gesetz 2/1981 vom 25.03. modifiziert, eröffnen dem Verbraucher die Möglichkeit, zu einem Kreditinstitut zu wechseln, welches ihm bessere Konditionen bietet. Diese gesetzlichen Regelungen werden durch das RD 716/2009 vom 24.04. ergänzt, durch das bestimmte Aspekte des Gesetzes 2/1981 weiterentwickelt werden. Dieses ersetzt das RD 685/1982 vom 17.03, das seinerseits rechtliche Aspekte des Gesetzes 2/1981 behandelt hat, vollständig.

Es ist nicht möglich, die Hypothek einer spanischen Bank auf eine deutsche zu übertragen; die einschlägigen spanischen Vorschriften sind darauf nicht anwendbar (siehe hierzu die Gesetze 2/94 und 41/2007), weil die Verfahren, Voraussetzungen und Pflichten begrifflich nur auf in Spanien belegene Objekte zugeschnitten sind. Obwohl also die Option einer solchen Subrogation von vornherein ausgeschlossen ist, ist es gleichwohl möglich, den Kredit mit der spanischen Bank zu kündigen und einen neuen mit einem deutschen Geldinstitut zu schlieβen. Wenn allerdings nicht das nötige Kapital zur Rückzahlung vorhanden ist, können sich aus der Gleichzeitigkeit von Kündigung und Neuaufnahme Schwierigkeiten ergeben.

Aufgrund der gegenwärtigen Bedeutung der hypothekarisch abgesicherten Kredite und Darlehen, die von Nichtbanken gewährt werden, ist das Gesetz 2/2009 vom 31.03. verabschiedet worden. In ihm wird der Abschluss hypothekarisch gesicherten Darlehen und die Inanspruchnahme von Vermittlungsverträgen mit Verbrauchern geregelt. Ziel des Gesetzes ist es laut seiner Präambel, die wirtschaftlichen Interessen und Rechte der Verbraucher zu schützen. Diese Vorschrift wird ergänzt durch das Gesetz 9/2019 vom 15.03, das Transparenzvorschriften für Hypothekenkredite sowie bestimmte Schutzstandards für Gläubiger oder Sicherungsgeber vorsieht.

Grundschuld

Spanien kennt keine Grundschuld, wie sie im deutschen Zivilrecht (§§ 1191 - 1198 BGB) annerkannt ist. Die Parteien können sie auch nicht konstruieren. Wenngleich sich das spanische Vertragsrecht auf die Vertragsfreiheit der Parteien gründet, ist eine solche Neuschaffung von Grundsicherungsrechten nicht möglich. Ein deutscher Sicherungsgeber sollte stets Fachleute konsultieren und den Versuch einer „Übertragung" deutscher Rechtsinstitute nach Spanien vermeiden.

Die sogenannte Höchstbetragshypothek ist ein Beispiel für eine Sicherungshypothek, die von der deutschen Grundschuld zwar juristisch verschieden, ihr der Sache nach aber recht ähnlich ist. Sie wird mit einem Höchstbetrag im Grundbuch eingetragen und sichert Darlehen in unbestimmter Höhe, die in ihren Grundzügen feststehen, deren Konkretisierung aber auβerhalb der Hypothek erfolgt.