La Compra Perfecta Mi Casa: Para Comprar Casa

Por Vicente Elizondo

EN ESTE LIBRO ENCONTRARA:
Como comprar casa de forma prctica y eficiente.
Como reconocer y construir el mejor prstamo hipotecario.
Como reconocer el proceso del cierre y su documentacin.
Como aprender a cuidar su inversin.
Encontrara como hacer su pago hipotecario para ahorrar miles y miles de dlares.

UN LIBRO EN SU IDIOMA CON TERMINOS Y TRADUCCIONES DEL LENGUAJE QUE SE UTILIZA EN EL MERCADO DE BIENES Y RAICES.

ESTE LIBRO LE AYUDARA DURANTE TODO EL PROSESO DE COMPRAR, CUIDAR, VENDER Y PAGAR SU PRESTAMO HIPOTECARIO.

SI QUIERE AHORRAR MILES Y MILES DE DOLARES EN EL PAGO DE SU PRESTAMO HIPOTECARIO ESTE LIBRO LE DICE COMO.

• Idioma: Español
• Editorial: Palibrio
• Fecha de lanzamiento: 31 may 2011
• ISBN: 9781617649028

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Copyright © 2011 por Vicente Elizondo.

Número de Control de la Biblioteca del Congreso:   2011926516

ISBN: Tapa Dura              978-1-6176-4898-4

ISBN: Tapa Blanda           978-1-6176-4903-5

ISBN: Libro Electrónico  978-1-6176-4902-8

Todos los derechos reservados. Ninguna parte de este libro puede ser reproducida o transmitida de cualquier forma o por cualquier medio, electrónico o mecánico, incluyendo fotocopia, grabación, o por cualquier sistema de almacenamiento y recuperación, sin permiso escrito del propietario del copyright.

Este Libro fue impreso en los Estados Unidos de América.

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CONTENIDO

Introducción:

Capítulo 1

Como comprar casa de forma práctica y eficiente.

1.1 Como se adquiere el derecho a un préstamo hipotecario.

1.2 El Reporte De Credito:

1.2.1 Cómo mejorar su crédito.

1.3 Cuanto Gana Y Cuanto Gasta

1.4 La Precalificación

1.5 Contratando Agentes.

1.5.1 Banco u oficial de préstamos (Bank vs. Loan officer)

1.5.2 Agente vendedor-corredor de bienes raíces (sellers broker)

1.5.3 Agente corredor para el comprador (buyers broker).

Capítulo 2

Conociendo Su Prestamo

2.1 Clasificación de los préstamos por el tipo de interés.

2.1.1 Prestamos con interés Fijo, ventajas y desventajas

2.1.2 Prestamos con interés Ajustable

2.1.3 Otras modalidades de Préstamos Hipotecarios

2.1.4 La diferencia que hace lo tasa de interés  en su pago mensual y en el costo total del préstamo.

2.2  Clasificación de los préstamos por su origen

2.2.1 Préstamos Convencionales:

2.2.2 Prestamos Gubernamentales

2.3 Préstamos Convencionales de alto riesgo [Subprime]

Capítulo 3

Construyendo el mejor préstamo

3.1 Pago inicial de contado enganche (down payment)

3.2 Plazo del préstamo, [Terms] y su diferencia en su costo total.

3.3 El pago mensual y la cuenta de fondos en custodia.  (Escrow account)

3.4 Deposito de buena fe o dinero en serio (Ernest Money or Deposit)

3.5 Penalidad por cancelación del pago por adelantado (Prepayment Penalty)

3.6 Tasa del porcentaje anual (Annual Percentage Rate -APR-)

3.7  Los puntos de descuento

3.8  Comprando los seguros para proteger su inversión

3.8.1 El Saguaro Privado de la Hipoteca (Private Mortgage Insurance)

3.8.2 El Seguro Contra Daños Y Perjucios De La Vivienda (Hazard Insurance o homeowner’s Insurance)

3.8.3 El Seguro Contra Inundaciones

3.8.4 El Seguro de Vida Hipotecario (Mortgage Life Insurance)

3.9 Ejercicio De Recapitulacion

Capítulo 4

La Documentación antes del cierre

4.1 Revelación de corretaje; Contratando con su agente.

4.2 Lista de documentos antes del cierre

4.3  La oferta

4.4 El contrato de Compra-venta

4.5  La Inspección y su condicionante

4.6  Plano Topográfico (Survey)

4.7 Evaluación de la propiedad (Appraisal)

4.8 Inspección de Termitas  ¿Qué son las termitas?

4.9 El Abogado

4.10   Inspección Final

Capítulo 5

El Dia Del Cierre

5.1  Cheque de Caja o Cheque Certificado.

5.2  El Cierre

5.3 El Proceso del Cierre

5.3.1 Revisión de los Costos de Cierre

5.3.2, El Estimado De Buena Fe (GFE) Versión y traducción al español.

5.4 El informe del Cierre: [Settlement Statement HUD-1]

5.5 La Nota Hipotecaria

5.6 La Hipoteca (Mortgage):

5.7 La escritura de Fideicomiso (Deed of Trust)  

5.8 Ley de Veracidad en Préstamos (Truth-in-Lending, TIL)

5.9 Otros Comunicados (Other Disclosures)

5.9.1 Servicing Disclosure Statement

5.9.2  Appraisal Disclosure

5.9.3 Notificacion De La Igualdad En La Oportunidad De Credito

5.9.4 Forma C-2 Ejemplo De La Notificaccion De La Accion Tomada Y Declaracion Del Porque

5.9.5 Ejemplo del Documento de la Hipoteca

5.9.6 La solicitud para el préstamo

Capítulo 6

Como cuidar su inversión

6.1 Su Casa, Su Hogar

6.2 Cosas Que Podrian Poner En Riesgo Su Inversion

6.3 Recomendaciones hechas por el Departamento de la Vivienda HUD:

6.4 Carta de Adversidad

6.5 El fraude  Hipotecario

6.6 La Ejecucion Hipotecaria [Foreclosure]

6. 7 Modificacion De Préstamos Hipotecarios

6.8 El Mantenimiento Rutinario De Su Casa

6.9 Consejos  Practicos Recomendaciones Generales

6.9.1 Como Mantener Presentable Paredes Y  Pintura

6.9.2 Recomendaciones Para El Mantenimiento Del Calenton

6.9.3 Como Cuidar El Exterior De La Casa

6.9.4 El Pago De La Hipoteca O Prestamo

6.9.5 Como Prevenir Dificltades Con El Pago Mensual De Su Casa

6.10 El Refinanciamiento

Capítulo 7

Como Hacer el Pago de su Hipoteca o Préstamo Para Obtener Mejores Resultados.

7.1 Formas de Ahorrar Dinero en el Pago de La Hipoteca

7.2 Propuestas De Como Administrar El Plan De Pagos Por Adelantado Y Sus Beneficios

7.2.1- Pago Adicional Al Principal Mes Con Mes La Misma Cantidad.

7.2.2.- Pago Adicional Al Principal  Haciendo Pagos Anuales

7.2.3 Pagos Adicionales Al Principal Por Mes Y Por Año

7.2.4.- Pagos Adicionales Al Principal Cada Que Pueda Por La Cantidad Que Pueda

7.2.5 Pagos Al Principal Utilizando Los Préstamos De Equidad

7.2.6 Pagos Quincenales Al Prestamo Hipotecario

7.2.7  Amortizacion Voluntaria Para Reducir El Plazo De La Deuda

7.3 Creditanda Un Concepto Nuevo Una Forma De CoMprar De Contado

Capítulo 8

Como Vender Su Casa O Propiedad

8.1 Alistando La Casa Para La Venta

8.2 Desidiendo Por El Precio De La Venta De La Casa

8.3 Como Vendera Su Casa

8.3.1 Empleando los Servicios de un Agente de Bienes Raíces.

8.3.2 De Venta Por El Dueño

8.4 Como Enseñar Su Casa Para Venderla

8.5 Como Negociar  La Venta De Su Casa

8.6  Como Comprar Una Casa Reposeida Foreclosure

8.7 Preguntas más frecuentes a la hora de comprar casa

DICCIONARIO INGLES ESPAÑOL.

Introducción:

El propósito de este libro es proporcionarle las herramientas necesarias para que se convierta en un dueño de casa exitoso.

Con frecuencia escuchamos las malas experiencias de mucha gente que ha pagado excesivamente por su casa y todos los servicios que este proceso implican. Comprar casa se puede convertir en un proceso complicado, confuso  y tedioso, lo más simple y práctico será prepararse e informarse adecuadamente.

Cierto, se requiere de esfuerzo y constancia. Pero ya está dando el primer paso al leer este libro. El informarse le ayudará a tomar  las decisiones  correctas o más acertadas.

Es muy importante recordar que las circunstancias y opciones disponibles para cada persona son diferentes. Lo bueno para unos, no será igual para otros. Hay que saber elegir y para elegir hay que  conocer. Si conoce bien el proceso de cómo comprar y administrar la compra/venta de una casa  le dará una ventaja extraordinaria para realizar este trámite exitosamente. Este libro le dará ese conocimiento. Con tan solo unas horas que le dedique le garantizo que se convertirá en  un dueño de casa exitoso y le ahorrara miles de dólares.

Habrá momentos de frustración e incertidumbre pero Usted lo puede lograr, este libro será su guía, su apoyo, su maestro y su herramienta fundamental para despejar sus dudadas y frustraciones.

Si se siente cómodo con los desafíos y responsabilidades de ser propietario; Adelante. Este libro será su mejor aliado.

Sinceramente,

Vicente Elizondo.

Capítulo 1

Como comprar casa de forma práctica y eficiente.

1.1 Como se adquiere el derecho a un préstamo hipotecario.

Hoy en día se ha hecho casi imposible poder comprar una casa de contado, a menos de que sea millonario o muy organizado en  finanzas tendrá el efectivo necesario para comprar una casa de contado. De lo contrario requerirá de un préstamo hipotecario. Y para conseguir un préstamo hipotecario hay que cumplir con una serie  de requisitos y procedimientos.

Recuerde la decisión es de usted no deje que le empujen  a  dar  un  paso  para  el  cual  no  está  preparado o bien si ya está listo y ha tomado la iniciativa de convertirse en dueño de casa; que no le detengan.

Los primeros documentos:

Cuando ya he tomado la decisión de comprar casa, antes de comenzar la búsqueda de la casa ideal o de consultar con los agentes de bienes raíces hay que considerar la siguiente información.

¿Ha trabajado consecutivamente por los dos últimos años? ______________________

¿Tiene trabajo y es verificable? ___________________________________________

¿Tiene las W2 de los últimos dos años? ____________________________________

¿Tiene los talones de cheque del último mes? ________________________________

¿Tiene buen crédito? ___________________________________________________

¿Tiene cuenta bancaria y los dos últimos estados de cuenta? _____________________

¿Tiene dinero para el depósito? ___________________________________________

¿Están sus identificaciones actualizadas o vigentes? __________________________

¿Tienes crédito establecido y cuál es su puntaje? _____________________________

Si ha contestado a todo esto sí, el primer paso ya está dado, pero esto no quiere decir que ya está listo.

Si no pudo contestar a la mayoría de las preguntas, hay que detenerse un poco y preparar los documentos  y circunstancias necesarias para poder iniciar el proceso de comprar su casa.

Antes de iniciar la solicitud para un préstamo tendrá que juntar los siguientes documentos:

1.   Las W2 de los últimos dos años.

2.   Las formas completas de la declaración de Impuestos Federales.

3.   Los talones de cheques de ingreso más recientes.

4.   Si esta rentando, copia de los pagos mensuales, nombre y dirección del arrendador.

Si trabajas por cuenta propia (self employ), también necesitara:

1.   Todo el paquete de su declaraciones de impuestos de los últimos dos años, con firma y fecha, incluyendo todos los anexos, un estado de declaración de tus pérdidas y ganancias (P&G) de los últimos 12 meses y el balance o estado de cuentas.

2.   Si Usted es parte de una corporación, debe aportar la declaración de impuestos de la corporación o sociedad, debe incluir un formulario K-1, la declaración de pérdidas y ganancias  (P&G) de los últimos 12 meses (de menos de 60 días de antigüedad) y un balance general actualizado y firmado.

Ciertos solicitantes tendrán que proporcionar información adicional:

1.   Si es propietario de otras bienes raíces, debes proporcionar un contrato de arrendamiento, y copia de los recibos pagados de los impuestos sobre la propiedad y las facturas de seguros.

2.   Si recibes asistencia por divorcio  o una pensión alimenticia para menores, deberá presentar una copia de los decretos de divorcio, y comprobantes de los pagos cancelados.

3.   Si pagas asistencia de divorcio o pensión alimenticia para menores, igualmente deberá presentar copia del decreto de divorcio.

4.   Si está jubilado o recibe asistencia pública, tendrá que presentar copia de sus talones de cheque.

   Una vez que haya juntado los documentos necesarios para iniciar el trámite los más importante es: prepararse para obtener el conocimiento necesario y poder decidir informado. No cometa el error de ponerse en manos de un agente antes de saber que tiene que hacer.

Como se adquiere el derecho a un préstamo hipotecario?

1.2 EL REPORTE DE CREDITO:

El reporte de crédito es la herramienta más importante que determinara sus derechos o posibilidades de adquirir un préstamo hipotecario.

Si el puntaje en el reporte de crédito es alto, el derecho es adquirido; y tendrá Mejores  posibilidades de conseguir un préstamo hipotecario con un buen interés. Todos querrán hacerle el préstamo y trabajar con usted, pues esto indica que Usted es buena paga. Lo que a su vez le dará  la oportunidad de poder elegir el mejor banco o prestamista.

Si el puntaje en el reporte de crédito es bajo o malo, su  derecho será limitado y muy condicionado,  el interés será alto y su capacidad de negociar muy limitada. Sería más recomendable esperar un poco y trabajar en mejorar el crédito, ya que mejorar el crédito le brindaría mejores alternativas; mejor préstamo, mejor interés  y más capacidad de negociación, Adquirir el préstamo hipotecario le podría costar miles y miles de dólares más, que si espera a mejorar el puntaje en su reporte de crédito.

El reporte de crédito es un documento detallado del historial de cómo una persona maneja el crédito, este reporte también  incluye información personal; Reporta lo que debe y a quien; si hace los pagos a tiempo, donde vive y donde ha vivido, donde trabaja y donde ha trabajado, si tiene casos civiles pendientes, Si han revisado su reporte y con qué frecuencia. También reporta las deudas vigentes, el estado en que las mantiene, si paga a tiempo o no, reporta las cuentas que no ha pagado y que muchas veces para que le den un préstamo hipotecario es requisito que las pague antes de que le puedan otorgar dicho préstamo.

Las oficinas encargadas de los reportes de crédito  (credit bureaus) otorgan un puntaje a cada individuo basados en diferentes criterios de puntuación, pero que a fin de cuentas ese puntaje será considerado por el prestamista para determinar sus derechos a un crédito hipotecario y la tasa de interés más indicada.  

¿Tiene crédito establecido? _____________. ¿Sabe cuál es su puntaje en el reporte de crédito? __________________________

De 750 a 850    EXCELENTE                           BUENO:         DE 660 a 749

DE 620 a 659     REGULAR                              MALO:          DE 450 a 619

Ahora bien el banco no considerara el reporte de crédito como única herramienta para determinar cuánto le prestara y con qué interés se lo prestara. Los bancos determinan cuanto le van a prestar considerando su reporte de crédito, cuánto gana, cuánto debe y cuánto gasta.

Siempre pregunte   ¿por qué?   Y pida una copia de  su reporte de crédito.

Antes de iniciar las negociaciones con el posible candidato para agente  prestamista, adviértale que si no le da una copia de su reporte de crédito no trabajara con él. No es ético ni legal  negar una copia de su reporte de crédito.

Si comienza a escuchar escusas tales como: La compañía no  lo permite, o no puedo hacerlo por x razón. No pierda su tiempo, lo que  quieren es atraparlo y que no tenga la oportunidad de comparar prestamos en otros lugares.

Recuerde cada que sacan su reporte de crédito en diferentes instituciones, le pudieran estar bajando su puntaje.

Cuando vaya a otro lugar para comparar préstamos, servicios y calidad, pídales una cotización considerando el reporte de crédito que ya lleva y asegúrese  que no soliciten un reporte más; a menos que los contrate. Sea honesto y dígales la verdad; que está comparando precios y productos. Estoy seguro que no imagina la cantidad de dinero que esto le puede ahorrar.

1.2.1 Cómo mejorar su crédito.

Usted no podrá cambiar su reporte de crédito  a menos que haya habido errores en el reporte; Pero si puede mejorar su crédito mediante ciertas medidas y acciones.

•     Solicite una copia de su reporte de crédito para que conozca su puntaje y se asegure que la información que contiene su reporte es correcta.

•     Si su reporte contiene errores utilice una forma de reclamos y envíela a los tres buros de crédito más importantes [Experian, Equifax y TransUnion]. Ellos deberían resolverle el problema en treinta días aproximadamente. Si no lo hacen y no recibe una notificación, insista y vuelva a mandar otra forma de reclamo.

•     Manténgase alejado de las tarjetas de crédito de las tiendas departamentales, el interés es muy caro y casi siempre le provocan verse tentado a gastar más de lo que tiene.

•     Elimine sus deudas; No las cambie de una tarjeta o acreedor a otro. si tiene muchas tarjetas consolide en el menor número posible de tarjetas sin rebasar el 70% u 80% del balance total en cada una, esto puede ayudarle considerablemente a mejorar su puntaje.

•     No abra demasiadas cuentas porque  bajaría su puntaje desfavorablemente.

•     No haga muchas solicitudes de crédito, esto también afectaría su puntaje de crédito y hace que los acreedores o prestamistas tengan malicia sobre sus intenciones de crédito.

•     Mantenga su balance a menos del 80% o 70% del total de crédito usado,  manténgalo lo más bajo posible; esto le beneficiara y le dará mejor puntaje. No es recomendable que maximice sus tarjetas, si gasta todo el crédito disponible al límite tendrá consecuencias negativas.

•     Mantenga al corriente sus pagos y no deje que se le retrasen más de 30 días; le bajaría rápidamente el puntaje el atrasar sus pagos, además malgastaría pagando multas y recargos.

•     El tipo de deudas que tenga influenciara el puntaje, una combinación de préstamos a plazo fijo y tarjetas de crédito mejorara su puntaje. Si solo tiene crédito con tarjetas también le afectara su puntaje.

•     Los préstamos de compañías financieras no son considerados un buen hábito, puede que también afecten su puntaje.

•     Tenga mucho cuidado con las compañías que prometen arreglarle el crédito mágicamente. Si usted sabe que lo reportado es correcto evite malgastar su dinero, porque generalmente estas compañías no pueden hacer más de lo que usted mismo puede hacer.

•     si no tiene crédito la forma más rápida y eficaz es abrir una cuenta de crédito asegurado por $ 350.00 a $ 500.00 dólares; Utilícela sin llegar al máximo y haga los pagos a tiempo; es muy posible que este crédito asegurado le abra las puertas para el verdadero crédito.  El crédito asegurado se solicita generalmente en el banco donde tiene su cuenta de ahorros o cheques; solicita la cantidad que haya elegido, le dan una tarjeta de crédito respaldada con el dinero o deposito que usted ha hecho. La ventaja de esta tarjeta es que su actividad se reporta a los buros de crédito. No está de más que cuando le entreguen su tarjeta se asegure que así será.

1.3 CUANTO GANA Y CUANTO GASTA

Es muy importante hacer la diferencia entre lo que nos gusta y lo que podemos comprar.

La cantidad de dinero que usted puede invertir en la compra de su casa, depende de su ingreso, gastos mensuales presentes, depende de su reporte de crédito, de la tasa de interés que le den y de la cantidad que pueda invertir como pago inicial de contado.

Encuentre una casa que pueda pagar, analice sus prioridades, generalmente es un desafío la casa que le gusta. Tiene que disponerse a hacer concesiones para encontrar la casa que pueda pagar, no compre nomas por comprar, y sobre todo; no deje que le induzcan a comprar una casa más cara, que no podrá pagar.

Usted ahorrara miles de dólares tan solo poniéndose a comparar diferentes préstamos  o diferentes prestamistas.

Los bancos hacen los préstamos considerando el porcentaje de riesgo que corren al prestar el dinero, y define el monto total del préstamo basado en la información que usted les proporciona, ahora bien si hay algunas personas que manipulan esta información para adquirir la cantidad que necesitan y comprar la casa que les ha gustado para sacar la mejor ganancia. No es recomendable solicitar más dinero del que realmente uno puede pagar. Por algo se han establecido regulaciones gubernamentales o bancarias que estadísticamente comprueban que una persona que adquiere un préstamo por encima de sus posibilidades terminara fracasando, perdiendo la casa, perdiendo todo lo que  ha invertido y dañara su crédito y el derecho a préstamos justos.

El prestamista está interesado en lo que usted gana, la cantidad que gasta,  la estabilidad laboral y crediticia. El prestamista prefiere que tenga por lo menos dos años de empleo continuo, con el mismo empleador. Esto les permite predecir que Usted es una persona estable y el porcentaje de fracaso será mínimo.

Si usted presenta un historial de trabajo por los últimos dos años con más de dos o tres empleadores  e intervalos de desempleo, es muy probable que el prestamista, no se interese en  prestarle, porque el porcentaje de riesgo de que no pague es muy alto.

Tradicionalmente, los prestamistas han utilizado la formula de deudas e ingreso para determinar que tan grande pudiera ser el pago mensual de su hipoteca.

Para calcular cuánto puede pagar una persona considerando la proporción de gasto de vivienda  (housing expense ratio)   se multiplica el  ingreso  bruto  mensual    por .33  

Ejemplo: José tiene un ingreso mensual de 3,000.00, y  quiere aplicar para un préstamo hipotecario.

Si utilizamos el calculador de gastos mensuales de casa, su pago mensual por la hipoteca no puede ser mas de 3,000.00 x .33 = $ 990.00 su pago mensual deberá incluir pago al principal, intereses, impuestos y seguros.  

Para calcular cuánto puede pagar  una persona considerando la proporción de deuda total  el (Total debt ratio) que toma en consideración otros préstamos que se están pagando se multiplica el ingreso total bruto por .41 En el caso de José su pago mensual no puede ser mas de 3,000.00 x .41 = $ 1,230.00, al igual que con el calculador anterior su pago debe incluir principal, interés, impuestos y seguro

Ahora utilice estos dos calculadores para que se dé una idea de cuánto puede pagar por su préstamo hipotecario. Pero antes de seguir adelante tendrá que ver que la diferencia entre lo que se sugiere puede pagar por su hipoteca y lo que le queda tiene que cubrir todos sus gastos mensuales y el pago de  otros préstamos. Es muy importante recordar que entre más debe el pago hipotecario que puede costearse será más pequeño.

El margen de error en la calculación es del .5% y no considera depósito inicial LTV, por sus siglas en ingles. Tampoco considera cuenta de custodia [escrow account]

1.4 La Precalificación

La precalificación es el documento que autenticará que ya esta pre-aprobado para obtener un préstamo hipotecario. Esto no quiere decir que el préstamo ya esté autorizado, solo indica que ya cumplió con la mayoría de los requerimientos para obtener el préstamo y que es un candidato digno de ser tomado en serio. Esto equivale a mostrar el efectivo de cierta manera. Pida que le otorguen original y copia de su pre-aprobación, una copia  para su agente de bienes raíces (broker) y la otra para usted.

Ahora ya sabe lo que puede comprar, esa maleta de dinero que es su pre-calificación puede no tener el dinero suficiente para comprar la casa que