La Biblia de la Inversión Inmobiliaria: El Libro de Referencia Para Invertir con Inteligencia, Generar Ingresos Pasivos y Lograr la Independencia Financiera

Por Mateo Arsenio

¿Busca una formación completa en inversión inmobiliaria de alquiler? ¿Tiene capacidad de endeudamiento y desea iniciarse en el alquiler de inmuebles con una estrategia estructurada? 

 

Si desea construir su libertad financiera a través de la propiedad de alquiler, este libro es para usted y le ayudará a construir su estrategia personal.

¿Quién debería leer este libro?

 

El lector típico de este libro conoce los fundamentos de la propiedad. Lo que realmente quieren es entender cómo invertir en propiedades de alquiler de forma inteligente, haciéndolo mejor que la media de la gente. Para ello, hay que hacer las cosas de forma diferente a la media.

 

¿Qué aprenderá con este libro?

 

Este libro le llevará a través del enfoque más completo y conciso posible:

• La mejor manera de invertir en inmuebles en el entorno actual (diferente a los métodos de papá que suele aconsejar la sabiduría convencional), tanto en inmuebles de alquiler amueblados como sin amueblar.
• Los conceptos esenciales que debe conocer, en particular aquellos a los que los inversores inmobiliarios en alquiler inteligentes conceden importancia y que suelen olvidar los inversores "demasiado entusiastas": tesorería, obras, tranquilidad, etc.
• Una guía paso a paso del método a aplicar cuando llegue el momento de pasar a la acción y ponerse manos a la obra.

 

¡Ahora te toca a ti cambiar tu vida!

 

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• Idioma: Español
• Editorial: Mateo Arsenio
• Fecha de lanzamiento: 2 ago 2023
• ISBN: 9798223459996

Vista previa del libro

PARTE I

INVERSIÓN EN INMUEBLES DE ALQUILER

INTRODUCCIÓN A LA INVERSIÓN INMOBILIARIA DE ALQUILER

La inversión inmobiliaria de alquiler es una forma de inversión que consiste en comprar una propiedad para alquilarla a terceros, con el objetivo de obtener una renta periódica de los ingresos por alquiler.

Se trata de un negocio que ofrece muchas ventajas, tanto económicas como fiscales, y que puede ayudarle a alcanzar cierto grado de independencia financiera, o incluso a crear una cartera inmobiliaria.

Las principales ventajas económicas de la inversión en alquiler son las siguientes:

-  La creación de ingresos pasivos, es decir, un flujo de dinero que alimenta las finanzas del inversor sin que éste tenga que dedicarle demasiado tiempo ni esfuerzo. Los ingresos pasivos pueden utilizarse para cubrir pequeños gastos personales, para ahorrar, para encontrar fondos para reinvertir o simplemente para disfrutar de la vida. Los ingresos pasivos también son más estables y seguros que los activos, ya que no dependen de las fluctuaciones de las condiciones del mercado laboral ni de los beneficios personales.

-  Independencia financiera, es decir, la condición en la que los ingresos pasivos son suficientes para cubrir los gastos necesarios para satisfacer las necesidades básicas diarias. En este contexto, los inversores ya no necesitan trabajar para ganar dinero, sino que pueden elegir libremente emplear su tiempo y energía como mejor les parezca. Por supuesto, la independencia financiera es el sueño de muchas personas, pero requiere una disciplina de ahorro e inversión acompañada de una planificación muy cuidadosa y juiciosa.

-  Acumulación de riqueza, que en este caso se refiere al valor de la propiedad que posee el inversor, que puede aumentar con el tiempo como resultado de la revalorización del mercado o de renovaciones. La propiedad también puede utilizarse como forma de garantía para asegurar la financiación, como fuente de riqueza para transmitir a los herederos o como activo para revender a precio de mercado en caso de necesidad.

Invertir en propiedades de alquiler también ofrece una serie de ventajas fiscales:

-  El régime réel simplifié hace referencia a un régimen fiscal opcional que permite pagar un impuesto fijo del 21% sobre los ingresos por alquiler, en sustitución del CECR ordinario. El régime réel simplifié es una ventaja para los inversores que tienen unos ingresos totales elevados y que, por lo tanto, se encuentran en tramos especialmente elevados del CEHR. Además, el régimen inmobiliario simplificado exime a los inversores de pagar el TFPB y el TEOM sobre la propiedad alquilada.

-  La depreciación es el término utilizado para designar la parte del coste de un activo que puede deducirse cada año de los ingresos imponibles. La depreciación permite reducir la base imponible, ayudando así al inversor a reducir el importe de los impuestos que debe pagar al Estado. La depreciación se calcula en función de la vida útil del bien y de su tipo (que puede ser residencial o comercial).

-  Los gastos deducibles son aquellos en los que incurre el inversor por la compra, explotación y mantenimiento del inmueble alquilado. Estos gastos incluyen los honorarios de la agencia, los gastos notariales, los gastos de copropiedad, los gastos de renovación, los gastos legales y los gastos de publicidad. Los inversores pueden deducir todos estos gastos de su base imponible, por lo que pueden encontrar un poderoso aliado que les ayude a ganar su batalla contra el pago de impuestos excesivos.

Invertir en propiedades de alquiler es una forma de negocio muy atractiva que también puede ser rentable, pero requiere un buen conocimiento del mercado y una cuidadosa selección de propiedades e inquilinos, así como una meticulosa gestión profesional combinada con un alto nivel de planificación fiscal.

QUIÉN PUEDE PARTICIPAR EN ESTA ACTIVIDAD Y A QUIÉN VA DIRIGIDA

La inversión en inmuebles de alquiler es una forma de actividad que puede interesar a distintas categorías de personas, aunque tengan objetivos y recursos muy diferentes.

Explicado en términos muy sencillos, esta forma de inversión consiste en comprar uno o varios inmuebles para alquilarlos a terceros, obteniendo así ingresos periódicos por alquiler y una posible ganancia por la revalorización del inmueble con el paso del tiempo.

En teoría, cualquier persona que disponga del capital necesario para comprar una propiedad o que reúna las características requeridas para suscribir una hipoteca puede participar en esta forma de inversión.

Sin embargo, no todo el mundo tiene las mismas oportunidades ni las mismas aptitudes para embarcarse en este tipo de inversión.

Existen tres categorías diferentes de inversores inmobiliarios:

Inversores profesionales, es decir, aquellos que hacen de la inversión inmobiliaria su principal fuente de ingresos. Conocen bien el mercado, su normativa, las técnicas de valoración y la gestión inmobiliaria. Un inversor profesional es capaz de optimizar el rendimiento de sus inversiones e identificar las oportunidades más atractivas. La cartera inmobiliaria de este tipo de inversor puede diversificarse, tanto en términos de ubicación como de tipo de propiedad.

Los inversores ocasionales ven la inversión inmobiliaria como una fuente de ingresos adicionales o de ahorro a largo plazo. Su conocimiento del mercado y de la normativa es limitado, y suelen recurrir a intermediarios o asesores profesionales para sus negociaciones. La cartera inmobiliaria de este tipo de inversores es limitada y suele concentrarse en un único tipo o ubicación de inmueble.

En general, la inversión inmobiliaria de alquiler es para personas con un horizonte temporal de medio a largo plazo (al menos de 5 a 10 años), un apetito moderado por el riesgo (los inmuebles pueden estar sujetos a fluctuaciones de valor y problemas de gestión) y suficientes recursos de tesorería.

En particular, la inversión inmobiliaria de alquiler se dirige a inversores profesionales que desean crear y gestionar una cartera inmobiliaria rentable y diversificada, vinculada a las oportunidades que ofrece el mercado y a sus competencias específicas.

En cuanto a los inversores ocasionales, pueden aprovechar la actividad de inversión inmobiliaria de alquiler para complementar sus ingresos o para crear una renta futura, contando con intermediarios o asesores que les apoyen en aspectos concretos.

CAPÍTULO 1

Infórmese sobre el mercado inmobiliario

Invertir en propiedades de alquiler requiere un buen conocimiento del mercado, sus oportunidades y su dinámica.

Para realizar inversiones inmobiliarias seguras y rentables, es esencial analizar las últimas tendencias del mercado, las perspectivas de crecimiento y las zonas de interés, tanto a escala local como nacional.

Las tendencias las marcan los factores que influyen actualmente en el mercado inmobiliario, como la oferta y la demanda de inmuebles, los tipos de interés, la normativa y las preferencias de los clientes potenciales.

Un análisis de las últimas tendencias del mercado identifica los inmuebles más solicitados y asequibles para comprar y alquilar, las zonas más rentables, así como los retos y riesgos.

Las perspectivas de crecimiento futuro se basan en las previsiones del mercado inmobiliario a medio y largo plazo, basadas en escenarios económicos, tecnológicos y demográficos.

Las hipótesis anteriores pueden calificarse de optimistas o pesimistas, en función de las suposiciones que se hagan.

Analizando las perspectivas de crecimiento, podemos anticipar los cambios en el mercado inmobiliario y adaptar nuestra estrategia de inversión en consecuencia.

Por ejemplo, si se prevé un aumento de la demanda de propiedades en una región determinada, puede decidir comprar una propiedad antes de que los costes sean demasiado elevados.

Las zonas de interés son áreas geográficas con características particulares que las hacen más atractivas para los clientes potenciales y más rentables para la inversión inmobiliaria de alquiler.

Estas características pueden estar relacionadas con la ubicación, la calidad de los edificios, la presencia de infraestructuras y servicios y el potencial comercial y turístico.

Analizando los centros de interés, podemos identificar las oportunidades que mejor se adaptan al perfil del inversor y, por tanto, son más ventajosas.

Por ejemplo, si pretende invertir en un inmueble que se alquilará a corto plazo a turistas, podría elegir una zona cercana al mar o a lugares de interés cultural.

Todo lo expuesto hasta ahora encuentra un ejemplo flagrante en el mercado francés.

El mercado inmobiliario francés se recuperó en 2017, con un aumento del 4,2 % en precios y volumen de transacciones, de 709 000 en 2012 a 986 000 en 2017.

Sin embargo, el mercado francés sigue caracterizándose por importantes diferencias entre zonas geográficas y tipos de propiedad.

Así pues, antes de comprometerse con una inversión inmobiliaria de alquiler en Francia, conviene analizar las últimas tendencias del mercado nacional y local, teniendo en cuenta una serie de factores:

-  La demanda y la oferta inmobiliarias, en las que la demanda está influida por la renta disponible de los hogares, las preferencias de los consumidores, la demografía y las políticas de vivienda, como los incentivos fiscales y sociales. La oferta, por su parte, determina el nivel de disponibilidad